OLG München Beschluss vom 10.03.2014 - 34 Wx 512/13

Leitsatz (amtlich)

Die Abänderung einer von Wohnungseigentümern getroffenen, im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung ist ihrerseits als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eintragungsfähig. Es spielt keine Rolle, dass die Änderungsvereinbarung einseitig widerruflich ist (hier: Nutzung bestimmter Bereiche von Sondernutzungsflächen durch die übrigen Wohnungseigentümer mit entsprechender Kostenregelung).

Normenkette

GBO § 19; WEG § 10 Abs. 2 S. 2, Abs. 3

Verfahrensgang

AG München - Grundbuchamt (Beschluss vom 06.11.2013; Aktenzeichen Perlach-39064-14)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird der Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 6.11.2013 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den Antrag vom 17.10.2013 (Eingang beim Grundbuchamt am 18.10.2013) nicht aus den im Beschluss vom 6.11.2013 genannten Gründen zurückzuweisen.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer zweier Wohnanlagen. Im Protokoll des LG vom 25.5.2009 sind für die jeweilige Wohnanlage folgende ihrem Inhalt nach identische Vergleiche festgehalten, die zwischen der aufteilenden Grundstückseigentümerin - der Beteiligten zu 3 in der aktuellen Rechtsform der GmbH ("P. GmbH") - und den jeweiligen Eigentümergemeinschaften bzw. deren Mitgliedern - den Beteiligten zu 1 und 2 - abgeschlossen wurden:

Zur Bindung von Rechtsnachfolgern an dem vorstehenden Vergleich beantragen die Wohnungseigentümer der Wohnanlage ..., vertr. d. d ..., die Eintragung folgender Regelungen in das Grundbuch des AG ... Blatt ...:

P. GmbH besitzt gem. § 6 der Teilungserklärung vom 4.11.2004 (18.8.2005)... ein Sondernutzungsrecht u.a. an Rasen-, Wald- und Spielplatzflächen. Hinsichtlich dieser Flächen sieht die Teilungserklärung unter § 6 Abs. 4 (1) bestimmte Kostenregelungen für die Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung dieser Flächen vor.

In weiterer Abänderung der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer Folgendes vereinbart:

Die Parteien stellen klar, dass die in dem der Teilungserklärung vom 4.11.2004 (18.8.2005) als Anlage 6 (4) beigefügten Sondernutzungsrechts- und Außenanlagenplan bezeichneten Zuwegungen und Fahrtflächen nicht dem Sondernutzungsrecht der P. GmbH unterliegen ...

Soweit an den Außenflächen noch Sondernutzungsrechte der P. GmbH bestehen, räumt diese den übrigen Wohnungseigentümern ein jederzeit widerrufliches Nutzungsrecht an den Rasen- und Spielplatzflächen einschließlich Geräten ein. Die Einräumung dieses Nutzungsrechts begründet keinerlei Rechtspflichten und stellt auch keine Aufgabe des Sondernutzungsrechts an diesen Flächen dar.

... (Kostenregelung für Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung dieser Flächen)...

Die Mitglieder der beiden Eigentümergemeinschaften mit Ausnahme der teilenden Eigentümerin haben über ihren Verfahrensbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 17.10.2013 beim Grundbuchamt beantragt, die Vergleiche als Ergänzung zu den bisherigen Gemeinschaftsordnungen in die jeweiligen Wohnungsgrundbücher einzutragen. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 6.11.2013 den Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Der Inhalt der vorgelegten Urkunde (des gerichtlichen Protokolls) sei nicht eintragungsfähig. Es handele sich um ein rein schuldrechtlich vereinbartes Sondernutzungsrecht mit entsprechenden Pflichten zur Kostentragung; dieses sei jederzeit widerruflich.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde ebenso wie eine Erinnerung gegen den Kostenansatz. Die Beschwerde bemängelt zunächst, dass die sog. Klarstellung problemlos eingetragen werden könne. Im Übrigen könnten die Wohnungseigentümer jederzeit vom Gesetz bzw. ihrer bisherigen Vereinbarung zur Kostentragung Abweichendes regeln; dies sei eintragungsfähig. Die Widerruflichkeit stehe dem nicht entgegen. Den Inhalt der Vereinbarung habe das Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Die statthafte (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) eingelegte Beschwerde gegen die Versagung der Eintragung der Änderung des jeweiligen Sondernutzungsrechts hat Erfolg. Die gegebene Begründung trägt die Zurückweisung nicht. Vereinbart ist nicht die Begründung neuer Nutzungsrechte (der übrigen Wohnungseigentümer) an einem Recht der Beteiligten zu 3, sondern eine Änderung des bestehenden und dieser zustehenden Sondernutzungsrechts. Die Änderung kann grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen werden.

1. Sondernutzungsrechte sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, durch die gem. § 13 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 1 WEG einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer der alleinige Gebrauch von Teilen oder auch des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Häufig wird der Inhalt des Sondernutzungsrechts als aus zwei Komponenten bestehend beschrieben (Schneider Rpfleger 1998, 9), nämlich dem Ausschluss der übrigen Eigentümer vom weiteren Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum als negative Komponente und der Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an den berechtigten Wohnungseigentümer al...