OLG München Beschluss vom 10.02.2022 - 34 Wx 431/21

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 21. Oktober 2021 aufgehoben.

2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Auflassung vom 16. August 2021 (Urkunde des Notars Dr. M... B... in H. vom 16. August 2021, URNr. B 2.../2...) durch Eintragung der Beteiligten als Miteigentümer zu vollziehen.

Gründe

I. Im Grundbuch ist noch H.H. als Eigentümer von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Tiefgarage eingetragen. H.H. ist am ...2016 verstorben und wurde laut Erbschein vom 9.2.2017 von G.H. allein beerbt. G.H. ist am ...2019 verstorben.

Zu notarieller Urkunde vom 16.8.2021 erklärten die Beteiligten die Einigung über den Eigentumsübergang des Miteigentumsanteils von G.H. an sich. Die notarielle Urkunde lautet auf Seite 1 unten und Seite 2 oben wie folgt:

"... beide [= die Beteiligten] hier handelnd für sich im eigenen Namen und für die Erben der

G. H.,

die voraussichtlich aufgrund transmortal geltender Vollmacht durch den Bevollmächtigten

P. H.

erteilt werden soll.

Ferner wurde die Eintragung der Auflassung im Grundbuch bewilligt und im Namen der Beteiligten beantragt. Der Urkunde beigefügt waren eine Ausfertigung des Erbscheins vom 9.2.2017, eine notariell beglaubigte Abschrift der Generalvollmacht vom 30.6.2016 sowie die am 27.8.2021 notariell beglaubigte Genehmigung der notariellen Urkunde vom 16.8.2021, erteilt von P.H., handelnd für die Erben der G.H. aufgrund transmortaler Vollmacht. In der von G.H. für ihren Sohn P.H. ausgestellten Generalvollmacht ist geregelt, dass die Vollmacht nicht durch den Tod der G.H. erlöschen soll. Die Generalvollmacht verleiht die Befugnis, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen, bei denen Stellvertretung zulässig ist, und gilt u.a. auch für alle An- und Verkäufe von Immobilien sowie alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Erklärungen.

Der beurkundende Notar hat am 13.9.2021 Vollzugsantrag hinsichtlich der Urkunde vom 16.8.2021 gestellt.

Mit Schreiben vom 17.9.2021 hat das Grundbuchamt die Ansicht vertreten, für die Wirksamkeit der Vollmacht über den Tod hinaus, auf die sich der Vollmachtnehmer berufe, müsse den Erben die Möglichkeit zum Widerruf gegeben werden. Dies sei nur möglich, wenn diesen die Existenz der Vollmacht bekannt sei. Gemäß der Urkunde vom 16.8.2021 werde festgestellt, dass P.H. in Vollmacht für die Erben handle. Allerdings sei weder ausgesagt, wer die Erben seien, noch sei die Erbenstellung nachgewiesen. Dies sei in der erforderlichen Form des § 35 Abs. 1 GBO nachzuholen.

Dem hat der Urkundsnotar mit Schreiben vom 26.9.2021 widersprochen. Es sei nicht nachvollziehbar, warum den Erben die Möglichkeit zum Widerruf gegeben werden müsse. Keinesfalls könne die Wirksamkeit der Vollmacht davon abhängen. Auch im Grundbuchverfahren sei vom Fortbestand der Vollmacht solange auszugehen, bis konkrete Anhaltspunkte für deren Widerruf bestünden. Vorliegend sei die Verwendung der Vollmacht gerade gewünscht, um die bekanntlich kostspielige Erbscheinserteilung zu vermeiden. Förmlich - im Sinne des § 35 GBO - festgestellte Erben gebe es seines Wissen nach nicht. Erben seien wohl der Bevollmächtigte und dessen Schwester, die Mutter der Beteiligten. Es werde um den Erlass einer Zwischenverfügung gebeten, sollte das Grundbuchamt an seiner Rechtsansicht festhalten.

Mit Beschluss vom 21.10.2021 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen. Der Vollmachtnehmer habe sich auf eine Vollmacht über den Tod hinaus berufen. Grundsätzlich solle eine solche Vollmacht dem Vollmachtnehmer die Möglichkeit geben, zu Lebzeiten des Vollmachtgebers begonnene Geschäfte zu Ende zu führen oder laufende Geschäfte weiter zu führen. Im vorliegenden Fall habe der Vollmachtnehmer knapp zwei Jahre nach dem Tod der Vollmachtgeberin eine Vermächtniserfüllung durchgeführt. Für dieses, aus Sicht des Grundbuchamts eigenständige neue Rechtsgeschäft müssten die Erben die Möglichkeit gehabt haben, die Vollmacht zu widerrufen. Mit dem Hinweis des Notars, die Vollmacht solle verwendet werden, um Erbscheinskosten zu sparen, unterstelle der Notar, dass die Vollmacht über den Tod hinaus den Erbschein ersetzen solle. Genau dies solle sie aber nicht. Es könne nicht sein, dass zwei Jahre nach dem Tod der Vollmachtgeberin noch nicht sicher geklärt sei, wer die Erben seien. Dass mit der Vermächtniserfüllung den Anordnungen der Erblasserin gefolgt werde, werde vom Notar unterstellt. Tatsächlich liege keine Anordnung vor, die der Form des § 35 GBO entspräche. Es bleibe dabei, dass das Grundbuchamt wissen müsse, wer Erbe sei, um zu überprüfen, ob die Möglichkeit zum Widerruf der Vollmacht gegeben worden sei. Die Erbenstellung sei daher in der Form des § 35 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Da dazu keine Bereitschaft bestehe, sei der Antrag zurückzuweisen.

Hiergegen hat der Notar namens der Erwerber am 17.11.2021 Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den Beschluss aufzuheben und dem Antrag auf Vollzug der Auflassung stattzugeben, hilfsweise, den Besch...