OLG München Beschluss vom 06.03.2008 - 34 Wx 14/08

Leitsatz (amtlich)

• 1.

  Über Grundbuchbeschwerden entscheidet bei den Landgerichten eine Zivilkammer in der Besetzung mit drei Richtern einschließlich des Vorsitzenden. Eine Übertragung auf den Einzelrichter ist gesetzlich nicht vorgesehen. Die von der Beschwerdekammer dennoch vorgenommene Übertragung ist ohne rechtliche Grundlage und nicht geeignet, den gesetzlichen Richter zu bestimmen.

• 2.

  Der Erwerb von Wohnungseigentum durch einen über siebenjährigen Minderjährigen dürfte auch dann, wenn ein Verwalter nicht bestellt und eine Verschärfung der den Wohnungseigentümer kraft Gesetzes treffenden Verpflichtungen durch die Gemeinschaftsordnung nicht feststellbar ist, nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sein, so dass für das dingliche Rechtgeschäft die Einwilligung des gesetzlichen Vertreters oder eines Ergänzungspflegers notwendig ist.

Verfahrensgang

LG Kempten (Entscheidung vom 13.12.2007; Aktenzeichen 41 T 2167/07)

Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom 2.10.2007 überließ der Beteiligte zu 1 als Veräußerer seiner Stieftochter, der am 3.3.1993 geborenen minderjährigen Beteiligten zu 2, diese gesetzlich vertreten durch ihre Mutter, als Erwerberin den im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 laut Aufteilungsplan. Die Wohnung, zu der ein 374/1.000stel Miteigentumsanteil am Grundstück gehört, ist die kleinere der aus zwei Einheiten bestehenden Anlage. Der Beteiligte zu 1 behielt sich auf Lebensdauer den unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundbesitz vor. Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen trägt der Nießbraucher alle laufenden, mit dem übertragenen Grundbesitz zusammenhängenden Kosten der Unterhaltung, Ausbesserung und Erneuerung, und zwar auch insoweit, als es sich um die außergewöhnliche Unterhaltung handelt. Der Nießbraucher trägt ferner alle öffentlichen Lasten, die auf dem Grundstück ruhen. Schuldrechtlich ist vereinbart, dass der Nießbraucher allein bestimmt, ob, wann und in welchem Umfang Reparaturen vorgenommen werden. Zugunsten des Beteiligten zu 1 besteht eine Rückübertragungsverpflichtung, wenn die Erwerberin vor dem Berechtigten verstirbt. Die Rückübertragung erfolgt nach den Grundsätzen des Bereicherungsrechts; Aufwendungen sind vom Veräußerer zu ersetzen. Das Wohnungseigentum ist weder vermietet noch verpachtet. Die Erwerberin tritt mit Wirkung zum Besitzübergang, dies ist nach Erlöschen des Nießbrauchs, in alle Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ein.

Auf den Vollzugsantrag der Beteiligten hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - am 15.10.2007 im Weg der Zwischenverfügung beanstandet, dass die Mutter der Beteiligten zu 2 bei der Errichtung der Urkunde von der Vertretung der Erwerberin ausgeschlossen sei. Das Grundbuchamt hat aufgegeben, die Zustimmung eines Ergänzungspflegers innerhalb einer bestimmten Frist beizubringen. Der Beschwerde hat das Grundbuchamt unter dem 31.10.2007 mit ausführlicher Begründung nicht abgeholfen. Das Landgericht hat am 9.11.2007 beschlossen, die Sache dem Einzelrichter zu übertragen. Mit Beschluss vom 13.12.2007 hat das Landgericht - Einzelrichter - die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde des antragstellenden Notars vom 28.1.2008.

Dem Grundbuchamt vorgelegt wurde mittlerweile eine notariell beglaubigte Erklärung des Beteiligten zu 1, dass für die Anlage kein Verwalter bestellt sei und somit auch kein Verwaltervertrag bestehe. Das Grundbuchamt hat gemäß Schreiben vom 21.1.2008 die Vorlage als erneute Antragstellung behandelt, eine Eintragung jedoch nicht vorgenommen.

II.

Das Rechtsmittel ist erfolgreich.

1.

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts ist nach § 78 Abs. 1, § 80 Abs. 1 GBO zulässig. Die Beteiligten als Antragsberechtigte (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO) machen geltend, der Erwerb von Wohnungseigentum sei entgegen der Auffassung des Grundbuchamts zustimmungsfrei. Das Landgericht hat dies mit dem Hinweis auf das mutmaßliche Bestehen eines Verwaltervertrags (vgl. § 20 Abs. 2 WEG) verneint und einen Nachweis für dessen Nichtbestehen in Form des § 29 GBO verlangt. Auf die Notwendigkeit, diesen Nachweis formgerecht zu führen, brauchten sich die Beteiligten nicht einzulassen. Die Entscheidung des Landgerichts beeinträchtigt sie in ihrer Rechtsstellung (vgl. BayObLG NJW-RR 1987, 1204).

Das Rechtsmittel ist nicht deshalb unzulässig geworden, weil nach Erlass der Beschwerdeentscheidung eine öffentlich beglaubigte Erklärung des Beteiligten zu 1 vorgelegt wurde, nach der für das Objekt kein Verwalter bestellt sei und somit auch kein Verwaltervertrag bestehe. Denn das Grundbuchamt hat auch auf dieser Grundlage den Eigentumswechsel nicht eingetragen und sich u.a. darauf berufen, dass lediglich eine Erklärung des Veräußerers vorgelegt worden sei, eine solche der anderen Miteigentümer (vgl. § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG n.F.) aber fehle. Ob das Grundbuchamt an die Auffassung des Landgerichts, bereits im Falle des Nac...