OLG München Beschluss vom 04.02.2016 - 34 Wx 396/15

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Bezeichnung einer bestimmten zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche kann auf einen Lageplan Bezug genommen werden, der nicht der Aufteilungsplan ist.

2. Auch wenn der Lageplan für die zugewiesene Fläche vom Aufteilungsplan abweicht, bedingt dies im Bereich gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Unzulässigkeit der Vereinbarung (hier: in Gemeinschaftseigentum stehender Keller mit Raum in nachträglich ausgekragtem Gebäude).

Normenkette

WEG § 1 Abs. 5, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1, §§ 8, 13 Abs. 2 S. 1

Verfahrensgang

AG Ebersberg (Beschluss vom 17.11.2015)

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des AG Ebersberg - Grundbuchamt - vom 17.11.2015 aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 5.10.2015 (Eingang) nicht aus den in dem Beschluss vom 17.11.2015 bezeichneten Gründen abzulehnen.

Gründe

I. Die Beteiligte, eine Bauträgerin, teilte mit Erklärung vom 30.3.2015 ein Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungs- bzw. Teileigentum auf. Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung (Anlage II) werden die folgenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums von der gemeinschaftlichen Nutzung ausgenommen und ziffernmäßig bestimmten Einheiten zur Sondernutzung zugewiesen:

3. Die gemäß dem beigefügten Aufteilungs- bzw. Sondernutzungsplan mit Nrn. 1 - 12 bezeichneten Abstellräume im Keller.

Der teilende Grundstückseigentümer hat das Recht der Zuordnung der Sondernutzungsrechte an den Abstellräumen zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten. Dieses Recht endet mit Umschreibung des Eigentums an der letzten Sondereigentumseinheit auf einen Erwerber ...

Im Nachtrag vom 11.5.2015 (§ 3 a.E.) bestimmte die Beteiligte, dass für die Sondernutzungsrechte an den Abstellräumen im Keller nunmehr der amtliche Aufteilungsplan gelte. Entsprechend wurde die Aufteilung am 22.9.2015 im Grundbuch vollzogen.

Der von der Beteiligten bewilligte Nachtrag vom 24.9.2015 hat neben hier nicht interessierenden Änderungen der Gemeinschaftsordnung folgende weitere Regelung zum Gegenstand:

§ 2 Sondernutzungsrechtsplan

Für die Sondernutzungsrechte an den Abstellräumen im Keller gilt nunmehr nicht mehr der amtliche Aufteilungsplan, sondern der Plan in der Anlage zu dieser Urkunde. Auf diesen wird verwiesen; er wurde zur Durchsicht vorgelegt.

In dem anliegenden Plan befindet sich abweichend von der Bauzeichnung im ursprünglichen Aufteilungsplan (Kellergeschoss) im nördlichen Gebäudebereich eine Auskragung, in dem nun der so genannte Abstellraum 6 ("Abst. 6") platziert ist.

Den Vollzugsantrag vom 5.10.2015 hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 17.11.2015 zurückgewiesen. Begründet wird dies im Wesentlichen damit, dass der Raum "Abst. 6" sich außerhalb der Umgrenzung des Kellergeschosses befinde, wie diese im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung dargestellt sei. Danach sei anzunehmen, dass jedenfalls dort abweichend vom Aufteilungsplan gebaut worden sei. Es gehe hier nicht um Fragen der Abgeschlossenheit oder der Entstehung von Sondereigentum. Wesentlich sei, ob zum einen dem Aufteilungsplan hinsichtlich der Darstellung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Bedeutung zukomme, die davon abweichende Regelungen hinsichtlich der Sondernutzungsrechte ausschließe. Zum anderen müsse das Sondernutzungsrecht an sich inhaltlich überhaupt zulässig sein. Hier bestehe ein Widerspruch insofern, als ein Sondernutzungsrecht in einem Bereich begründet werden solle, der nach der Teilungserklärung keine derartigen Räume enthalte. Mit diesem Widerspruch könne ein Sondernutzungsrecht nicht entstehen.

Ein Sondernutzungsrecht, das auch die Befugnis umfasse, das Gebäude als solches durch teilweise Entfernung der Außenmauer, mithin durch Eingriffe in die Statik, zu verändern, werde aber als unzulässig erachtet.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 30.11.2015. Diese vertritt die Ansicht, dass der amtliche Aufteilungsplan nur die Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum sicherzustellen habe. Darum gehe es hier nicht; vielmehr gehe es darum, am Gemeinschafteigentum Sondernutzungsrechte zu begründen. Das Objekt stehe weiterhin im Alleineigentum des aufteilenden Eigentümers; im Verhältnis zu den bisherigen Käufern und Vormerkungsberechtigten sei der Eigentümer zu Änderungen der Gemeinschaftsordnung berechtigt und bevollmächtigt. Es müsse möglich sein, bestehende bauliche Anlagen des Gemeinschaftseigentums im Weg eines Sondernutzungsrechts zu erweitern.

Tatsächlich bestehe auch kein Widerspruch zwischen dem Sondernutzungsplan und dem Aufteilungsplan, da der amtliche Aufteilungsplan keine bindende Aussage zur Abgrenzung der bebauten von den nicht bebauten Teilen des Gemeinschaftseigentums treffe.

Hilfsweise wird darauf hingewiesen, dass das Grundbuchamt vor Zurückweisung im Rahmen einer Zwischenverfügung die Vorlage eines geänderten Aufteilungsplans mit Abgeschlossenheitsbescheinigung hätte aufgeben müssen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 und § 73 GBO zulässige Beschwerde gegen...