OLG Köln Urteil vom 30.07.2003 - 2 U 103/99

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 30.09.1999; Aktenzeichen 8 O 208/98)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 30.9.1999 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des LG Köln – 8 O 208/98 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die vom Kläger der Beklagten geschuldete Miete für das Mietobjekt … monatlich (6.450 DM =) 3.297,83 Euro beträgt.

Die Kosten aller Instanzen des Rechtsstreits einschl. der Kosten des Revisionsverfahrens vor dem BGH – XII ZR 219/00 – hat die Beklagte zu tragen mit Ausnahme der Gerichtskosten des Revisionsverfahrens, die nach dem Urteil des BGH vom 11.9.2002 – XII ZR 219/00 – nicht erhoben werden.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem vorliegenden Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Als Sicherheitsleistung genügt jeweils eine schriftliche, unwiderrufliche, unbedingte und unbefristete Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse.

Tatbestand

Die Beklagte vermietete dem Kläger mit einem hiermit wegen seiner Einzelheiten in Bezug genommenen Vertrag vom 1.10.1997 (Kopie Bl. 8–11 d.A.), dessen § 5 eine Wertsicherungsklausel enthält, für die Zeit ab 15.11.1997 ein Ladenlokal in K.-M. Vor der Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages hatte der Kläger die Räumlichkeiten besichtigt. Er hatte sich an die Beklagte gewandt, nachdem er durch folgende Anzeige im K.er Stadt-Anzeiger vom 20.9.1997 (Kopie Bl. 323 d.A.) auf das betreffende Objekt aufmerksam geworden war:

„Ladenlokal in K.-M., 100 qm Verkaufsfläche, Toplage, in der …-Str. direkt vor dem …, für viele Branchen, Food- oder Non-Food, direkt vom Vermieter. Gut geeignet für Döner-Imbiss oder Türkisches Spezial-Geschäft. Langfristiger Mietvertrag und gute Mietkonditionen geboten. Angebote schriftlich unter …”

In § 1 des Mietvertrages heißt es:

„Das Ladenlokal mit der VK-Fläche von 114 qm ist Mietgegenstand, dazu gehört noch ein Lagerkeller, der Bestandteil dieses Vertrages ist. Vermietet wird also eine zu berechnende Gesamtfläche von 114 qm. Ein neuer Grundrissplan ist vom Vermieter zu erstellen und ebenfalls Bestandteil des Vertrages. Alle Flächen sind Netto-Nutzflächen.”

Nach § 2 des Vertrages beträgt die Mietzeit 10 Jahre gerechnet ab dem 15.11.1997. § 2 Nr. 2 sieht ein Recht des Mieters vor, die Mietzeit zu verlängern.

Weiter heißt es in § 3 des Vertrages:

„Der Mietzins für den Laden beträgt pro qm jeweils 75 DM. Bei einer Fläche von 114 qm ergibt dieses einen monatlichen Betrag von 8.550 DM.”

Dabei findet sich die Angabe „Fläche von 114 qm” bereits in dem mit Schreibmaschine geschriebenen Vertragstext, während die Bezifferung des Mietzinses pro Quadratmeter und des monatlichen Gesamtbetrags nicht mit Schreibmaschine geschrieben, sondern jeweils hinter der noch mit Schreibmaschine geschriebenen Angabe „DM” handschriftlich mit „75” bzw. „8.550” eingesetzt sind.

Eine von dem Kläger bereits mit der Klageschrift in Kopie vorgelegte, hiermit wegen ihrer Einzelheiten in Bezug genommene, mit „Nachtrag zum Mietvertrag vom 1.10.1997” überschriebene Urkunde vom 5.10.1997 (Kopie Bl. 12 d.A.) enthält unter Ziff. 1) die Regelung, dass die Beklagte dem Kläger unter bestimmten näher bezeichneten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht einräumen werde. Weiter heißt es dort:

„Auch hier entscheidet im Preis der Markt, sprich Angebot. … bekommt dann den Zuschlag, wenn er ein Angebot macht, welches in der Höhe von … zu akzeptieren ist/akzeptiert werden kann, weil es über dem der anderen Interessenten liegt.”

Jedenfalls seit Februar 1998 zahlt der Kläger einen Mietanteil von 2.100 DM nur unter Vorbehalt mit der Begründung, entgegen der abweichenden Angabe im Mietvertrag betrage die vermietete Fläche – einschl. Kellerraum – nur 85,33 qm.

Mit seiner Klage hat der Kläger die Feststellung begehrt, dass er ab Vertragsbeginn nur 6.450 DM monatlichen Mietzins schulde, da die für die Berechnung des Mietzinses nach den Vorstellungen der Parteien maßgebliche Mietfläche tatsächlich erheblich geringer und das Mietobjekt deshalb mit einem Fehler behaftet sei, der eine Herabsetzung des Mietzinses auf diesen Betrag rechtfertige.

Der Kläger hat behauptet, bei der Anmietung des Ladenlokals habe ihm die Beklagte zugesichert, dass dieses eine Größe von 114 qm habe. Diese Angabe sei für ihn auch ausschlaggebend für die Anmietung zu dem vorgesehenen Preis gewesen, weil hierauf seine Rentabilitätsberechnung beruht habe. Da ihm weniger Raum für seine Kunden zur Verfügung stehe, sei der Umsatz naturgemäß geringer und deshalb die Rendite schlechter als ursprünglich bei Abschluss des Mietvertrages gedacht. Die Beklagte habe ihn bewusst getäuscht. Ihr sei klar gewesen, dass die Fläche, die auf das Treppenhaus entfalle, nicht zur mietvertraglich vorausgesetzten Nutzfläche zu rechnen sei. Die von ihm jetzt berechnete Gesamtmiete sei auch die ...