OLG Köln Urteil vom 28.05.1998 - 18 U 243/97 (veröffentlicht am 28.05.1998)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Vorschüsse für Sanierungsmaßnahmen

Verfahrensgang

LG Aachen (Aktenzeichen 11 O 222/97)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 27. August 1997 verkündete Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Aachen – 11 O 222/97 – wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger betrieb als Verwalter der o.g. WEG gemäß Beschluß des AG Aachen vom 19.4.1994 – 18 L 8/94 – die Zwangsverwaltung in das Wohnungseigentum des Herrn R. (Miteigentumsanteil und Sondereigentum an der Wohnung Nr. 34). Auf Anforderung des Zwangsverwalters zahlte der Kläger im März 1996 einen Vorschuß von 15.000,– DM auf die nach dem Beschluß der WEG vom 5.7.1995 für die Sanierung der Außenfassade am 31.3.1996 zu leistende Sonderumlage auf das Wohngeldkonto ein.

Auf Betreiben der Beklagten, für die eine Buchgrundschuld über 136.300,– DM an erster Rangstelle eingetragen war, wurde das Wohnungseigentum im Verfahren 18 K 168/96 AG Aachen am 21.2. 1997 zwangsversteigert. Die Beklagte erhielt den Zuschlag zum Gebot von 73.500,– DM. Die Zwangsverwaltung wurde am 4.3.1997 aufgehoben.

Bis zu diesem Zeitpunkt waren Kosten für die Planung der Fassadensanierung, Baustatik und Baugenehmigung angefallen. Die Ausschreibung war erfolgt, ein Auftrag zur Durchführung der Arbeiten jedoch noch nicht erteilt. Der von dem Kläger auf die Sonderumlage geleistete Vorschuß wurde im Teilungsplan des AG Aachen nicht berücksichtigt, weil die fraglichen Arbeiten nicht durchgeführt seien.

Auf den Widerspruch des Klägers hat das AG Aachen den Vollzug des Teilungsplans zurückgestellt und den Kläger zur Klage aufgefordert.

Der Kläger begehrt nun die Feststellung, daß bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses sein Anspruch auf Ersatz der auf das Wohngeldkonto eingezahlten 15.000,– dem dinglichen Recht der Beklagten vorgeht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Er trägt vor, es liege eine endgültige Ausgabe vor, denn der von ihm geleistete Massekostenvoschuß sei für die von dem Zwangsverwalter geschuldete Sonderumlage verbraucht worden. Die Sonderumlage habe der Finanzierung dringend erforderlicher Sanierungsmaßnahmen gedient, die nach Erteilung des Bauleistungsauftrages am 30.7.1997 durchgeführt seien. Die Vorschußzahlung habe bereits eine Wertsteigerung des Wohnungseigentums bewirkt, weil zu dessen Wert der Anteil des Schuldners an der Instandhaltungsrücklage gehöre. Die Aufwendungen des Klägers seien damit der Beklagten als Realgläubigerin zugute gekommen. Aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts dürfe nicht darauf abgestellt werden, ob die Baumaßnahmen bereits begonnen oder durchgeführt wurden. Maßgeblich sei, daß die Sonderumlage nicht zurückgefordert werden könne, sondern in das Vermögen der Gemeinschaft übergehe, die sie gemäß der beschlossenen Zweckbestimmung zu verwenden habe.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Landgerichts Aachen vom 27.8.1997 aufzuheben und wie folgt zu erkennen:

Der Widerspruch des Klägers gegen den Teilungsplan des Amtsgerichts Aachen vom 9.4.1997 in dem Zwangsversteigerungsverfahren 18 U 168/96 ist begründet. Der Teilungsplan wird dahin geändert, daß der Kläger mit seiner Forderung in Höhe von 15.000,– DM vor derjenigen der Beklagten zu befriedigen ist.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie tritt dem Berufungsvorbringen im einzelnen entgegen und trägt u.a. vor, die geltend gemachten Aufwendungen seien im Rahmen der Zwangsverwaltung nicht notwendig gewesen, denn die Mietsache habe sich in einem Zustand befunden, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichte.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig; sie kann in der Sache jedoch keinen Erfolg haben.

Zu der beantragten Aufhebung des angefochtenen Urteils besteht keine Veranlassung. Ein Aufhebungsgrund nach § 539 ZPO ist nicht vorgetragen oder ersichtlich. Auch eine Abänderung der Entscheidung ist nicht geboten.

Nach § 10 I 1 ZVG gewährt ein Recht auf Befriedigung aus dem Erlös in der Vollstreckungsversteigerung in Rangklasse 1 der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks.

Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, beruht das Vorrecht auf dem Gesichtspunkt der nützlichen Verwendungen. Voraussetzung dafür ist deshalb nach ganz herrschender Meinung im Schrifttum, daß die Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks im laufenden Zwangsverwaltungsverfahren tatsächlich verwendet worden sind (Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl. § 10 Rn. 7; Jäckel/Güthe/Volkmar/Armstroff, ZVG 7. Aufl., § 10 Rn. 3; Steiner/Hagemann, ZVG 9. Aufl., Rn. 25).

Die vom Kläger zitierte Literaturmeinung (Weitnauer/Hauger, WEG 8. Aufl., § 45 Rn. 15), wonach sich die bevorrechtigte Befriedigung aus dem Versteigerungserlös auf Vorschüsse bzgl. Wohngelder und sonstig...