OLG Köln Urteil vom 27.10.2015 - 22 U 93/14

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 30.05.2014; Aktenzeichen 22 O 289/13)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Köln vom 30.5.2014 - 22 O 289/13 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens und des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger verlangt von den Beklagten als Erben der im September 2013 verstorbenen N C wegen verschwiegener Mängel bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages die Rückabwicklung des Vertrages.

Die Erblasserin Frau C war Eigentümerin des Grundstücks C2 75, 75a, C3, verzeichnet im Grundbuch von I Blatt 815, Flur 3, Flurstück 1126 in einer Größe von 1.101 m². Ein Teil dieses Grundstücks, die Immobilie C2 75a, sollte im Jahr 2011 veräußert werden. Bei dieser Immobilie handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1997 mit sechs Wohnungen auf einer Gesamtwohnfläche von 434 m². Die Grundstückgröße beträgt 650 m². Der Beklagte V C (im folgenden als Beklagter zu 1) bezeichnet) war seit dem Jahr 2008 Ansprechpartner für die Mieter.

Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 30.9.2011 kaufte der Kläger von Frau C die Immobilie zu einem Preis von 522.000,00 EUR. Wegen des genauen Inhalts des Vertrags wird auf die Kopie des notariellen Vertrags zu Urkunden-Nr. 0xx4/xx11X des Notars Dr. N2, C3, Anlage K2, verwiesen. Unter Zif. III 1 ist eine Vereinbarung über einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel enthalten, soweit es sich nicht um eine Haftung für Vorsatz und Arglist handelt.

Unter Zif. III 1. heißt es ferner, dass dem Veräußerer unsichtbare Sachmängel nicht bekannt seien, dass dem Erwerber Lage und Zustand des Grundstücks und der Aufbauten bekannt seien, insbesondere ein Feuchtigkeitsschaden an der Außenwand des Hausanschlussraumes.

Dem Kauf waren Besichtigungen durch den Zeugen U, dem Mitarbeiter der von Frau C beauftragten makelnden Bank, sowie Besichtigungen durch den Kläger selbst vorausgegangen. Die Bank hatte ein Exposé (A 1 AH) erstellt. Der Zeuge U und der Kläger waren seinerzeit gut miteinander bekannt, der Zeuge U riet dem Kläger zum Kauf des Grundstücks. Die Gespräche wurden im Wesentlichen zwischen dem Zeugen U und dem Beklagten V C geführt. Mittlerweile ist unstreitig, dass weder der Zeuge U noch der Kläger die im Dachgeschoss gelegene Wohnung links (Wohnung des Zeugen E) und die im ersten Obergeschoss rechts gelegene Wohnung (Wohnung der Zeugin L) vor dem Kauf besichtigt hatten.

Die Übergabe des Objekts fand am 29.12.2011 statt, eine erneute Besichtigung des Objekts erfolgte nicht. Laut dem vom Kläger und dem Beklagten zu 1. unterschriebenen Übergabeprotokoll vom 29.12.2011 (Anlage 3 AH) wurden keine Mängel festgestellt. Der Kläger zahlte den Kaufpreis.

In der Folgezeit erlangte der Kläger Kenntnis von Störungen der Heizungsanlage, einer Schimmelbildung in der Wohnung im ersten Obergeschoss rechts sowie von Feuchtigkeitseintritt in der Wohnung im Dachgeschoss links.

Im Januar 2012 beauftragte der Kläger die Sachverständige Dipl.-Ing. L2 mit der Erstellung eines Gutachtens über bauliche Mängel. Diese stellte in ihrem Gutachten vom 6.2.2012 (A 7 AH) fest, dass sämtliche Außenwände, die Fensterlaibungen und Fensterrahmen der Wohnung im Obergeschoss rechts sichtbare Verfärbungen aufweisen. Ursache seien Heiz- und Lüftungsfehler, denn in den Wänden sei keine Feuchtigkeit messbar gewesen. In der Wohnung im Dachgeschoss links sei Wasser in die Dachkonstruktion eingetreten und habe sich im Dachraum verteilt. Die Dämmung sei dort nicht mehr vorhanden, die Gipskartonverkleidung dunkel verfärbt, die Tapeten lösten sich leicht vom Untergrund.

Am 21.12.2012 trat der Kläger von dem Kaufvertrag zurück, nachdem der Beklagte zu 1. gegenüber dem Zeugen U eine Beseitigung der vom Kläger gerügten Mängel abgelehnt hatte. Wegen der Einzelheiten der Erklärung des Klägers wird auf die Kopie, Anlage 9 AH, verwiesen. Am 8.1.2013 (A 10, AH) erklärte die Erblasserin, vertreten durch den Haus und Grund S e.V., sie lehne eine Rückabwicklung des Vertrages ab, weil keine Mängel arglistig verschwiegen worden seien.

Erstinstanzlich hat der Kläger im Wesentlichen die Zahlung von 546.418,08 EUR (Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 522.000,00 EUR, Erstattung der Nebenkosten von 24.418,08 EUR: Notarkosten: 2.561,42 EUR, Anlage 11 AH, + 1.905,79 EUR Anlage 12 AH, Grunderwerbssteuer: 17.570 EUR Anlage 13 AH; Grundbuchkosten 411 EUR + 1.037,50 EUR - Anlagen 14, 15 AH; Privatgutachterkosten: 932, 37 EUR Anlage 16 AH) Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums am Grundstück, sowie die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangt.

Im Verfahren hat er behauptet, dass ihm mehrere Mängel verschwiegen worden seien:

Schimmelbi...