OLG Köln Urteil vom 25.09.2007 - 24 U 45/07

Verfahrensgang

LG Köln (Entscheidung vom 07.02.2007; Aktenzeichen 26 O 621/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 7.2.2007 verkündete Urteil der 26. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 26 O 621/05 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Maklerlohnanspruch gem. § 652 BGB. Die Beklagten sind zur Zahlung der geltend gemachten Käuferprovision in Höhe von 11.553,80 EUR verpflichtet. Der Anspruch des Klägers ist nicht gem. § 654 BGB verwirkt.

Der von den Beklagten erhobene Einwand der Verwirkung greift gegenüber dem Provisionsverlangen nicht durch. Nach dem in § 654 BGB zum Ausdruck gebrachten allgemeinen Rechtsgedanken verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn er durch eine vorsätzliche oder zumindest grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in schwerwiegender Weise zuwiderhandelt und sich damit seines Lohns unwürdig erweist (BGH WM 1981, 591; NJW-RR 1989, 760). Jedoch gebietet es der Strafcharakter der Verwirkung, deren Anwendungsbereich auf solche Fälle zu beschränken, in denen der Makler seine Treuepflicht gegenüber dem Auftraggeber vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt und deshalb den Maklerlohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient, nicht aber immer schon dann, wenn er (grob) fahrlässig irgendeine den Auftraggeber schädigende Pflichtverletzung begangen hat (BGH NJW 1981, 280, 2297). Treuwidrige Doppeltätigkeit ist der in § 654 BGB ausdrücklich genannte Hauptfall der Verwirkung.

Die Beklagten haben eine treuwidrige Doppeltätigkeit des Klägers weder erstinstanzlich noch in ihrer Berufungsbegründung hinreichend dargelegt. Dem Makler ist eine Doppeltätigkeit nur untersagt, wenn sie zu vertragswidrigen Interessenkollisionen führen würde. Das ist in der Regel nicht der Fall, wenn der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen Teil als Vermittlungsmakler und für den anderen als Nachweismakler tätig wird (BGH NJW - RR 1998, 992; Palandt-Sprau, BGB, 66. Aufl., § 654 Rn. 4). Darüber hinaus ist die Doppeltätigkeit nicht vertragswidrig, sofern sie nach dem Vertrag gestattet oder zumindest für die jeweils andere Seite klar erkennbar ist (BGH a. a. O.; Palandt-Sprau, a. a. O.). Eine Vermittlungsmaklertätigkeit besteht darin, dass der Makler bewusst und aktiv auf die Willensentschließung des Vertragspartners des jeweiligen Auftraggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrags zu fördern (Palandt-Sprau, a.a.O., § 652 Rn. 27, m.w.N.). Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger in solcher Weise als Vermittlungsmakler für beide Partner des Kaufvertrags aufgetreten ist, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die Vorschrift des § 654 BGB findet nach der Rechtsprechung über ihren Wortlaut hinaus Anwendung, wenn der Makler durch eine vorsätzliche oder zumindest grob leichtfertige Verletzung seiner Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in schwerwiegender Weise zuwider handelt und sich damit seines Lohns als unwürdig erweist (BGH NJW 1981, 280 ff.; BGH WM 1985, 1276 f). Zu den Vertragspflichten des Maklers gehört eine sachgemäße Wahrung der Interessen des Auftraggebers. Die Interessenwahrung gebietet dem Makler, den Auftraggeber über alle ihm, dem Makler, bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände aufzuklären, die sich auf den Abschluss des Hauptgeschäfts beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH NJW 1982, 1145; BGH NJW-RR 2007, 711 (712 Tz 11)). Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (BGH NJW 2000, 3642; BGH NJW-RR 2003, 700 (701 f.); Palandt-Sprau, BGB, 66. Auflage (2007), § 652 Rn 14). Die Reichweite der Aufklärungspflicht bestimmt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls (BGH NJW 2000, 3642).

Vorliegend behaupten die Beklagten, der Kläger habe ihnen seine Kenntnis von der Unrechtmäßigkeit folgender Baumaßnahmen vorenthalten. Die Errichtung der Dachgauben und des sog. Wintergartens (Ausbau) im Objekt C-Straße 43 in xxxxx L bedarf baubehördlicher Genehmigung. Beide baulichen Veränderungen sind weder nach § 65 Landesbauordnung noch nach § 67 Landesbauordnung genehmigungsfrei. Eine baubehördliche Genehmigung wurde nicht erteilt. In seinem Exposé erläutert der Kläger nichts zu einer fehlenden Baugenehmigung. Die Beklagten haben behauptet, die Verkäuferin, die Zeugin V, habe den Kläger vor Erstellung seines Exposés darüber unterrichtet, dass weder die Dachgauben noch der sog. Wintergarten bauordnungsrechtlich genehmigt waren, so dass der Kläger Kenntnis von der Baurechtswidrigkeit gehabt habe. Der Kläger hat dies bestritten.

D...