OLG Köln Urteil vom 25.09.2000 - 16 U 46/00 (veröffentlicht am 25.09.2000)

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Miet- und Raumrecht. kein Schutz des gewerblichen Zwischenmieters vor Gesundheitsschaden

Leitsatz (amtlich)

Dem gewerblichen Zwischenmieter, der im Rahmen eines Steuersparmodells eine Wohnung ausschließlich zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat, steht das besondere Kündigungsrecht aus § 544 BGB nicht zu, wenn in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden auftreten. Denn ihm kann aus diesen Schäden allenfalls ein Vermögens-, jedoch kein Gesundheitsschaden erwachen. Vermögensschäden liegen aber außerhalb des Schutzbereichs der Norm.

Normenkette

BGB § 544

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 18.04.2000 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 3 O 523/99 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Beklagten beträgt 57.010,50 DM.

Tatbestand

Die Beklagte ist auf Grund Vertrages vom 30.12.1992 mit unkündbarer Laufzeit von 10 Jahren gewerbliche Zwischenmieterin einer Eigentumswohnung des Klägers. Der Gesamtmietzins beträgt monatlich 2.111,50 DM.

Im Jahre 1997 kündigte die Beklagte diesen Mietvertrag erstmals wegen zahlreicher Mängel der Wohnung, u. a. auch wegen Feuchtigkeitsschäden, die zu Schimmelbildungen geführt hätten. Die Beklagte vertrat die Auffassung, die Wohnung sei wegen dieser Schäden unbewohnbar. Die Parteien führten diesbezüglich einen Rechtsstreit vor dem Landgericht Köln (3 O 443/97). Das Landgericht Köln sah die Kündigung in seinem Urteil vom 31.03.1998 als nicht berechtigt an. Nach Berufungseinlegung beendeten die Parteien ihren Streit durch einen Anwaltsvergleich vom 05.06.1998. Man einigte sich auf den Fortbestand des Mietverhältnisses und eine Minderung des Mietzinses. Ferner enthält der Vergleich die Bestimmung, dass, „sollten sich am Objekt oder der streigegenständlichen Wohnung in Zukunft weitere, bisher nicht bekannte Mängel zeigen, wegen solcher etwaig bestehender Mängel das Mietminderungsrecht der IVV bestehen” bleibe. Wegen der sonstigen Regelungen in dieser Vereinbarung wird auf die Akten (Bl. 12 – 14) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 04.10.1999 kündigte die Beklagten erneut das Mietverhältnis. Die Schäden seien bisher nicht behoben, die Wohnung sei weiterhin unbewohnbar.

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Feststellung begehrt,

dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die Kündigung vom 04.10.1999 beendet ist, sondern unverändert weiterbesteht.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Durch das angefochtene Urteil vom 18.04.2000, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Gegen dieses am 09.05.2000 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 02.06.2000 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt. Sie wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen, insbesondere, dass die Wohnung infolge wiederholter erheblicher Wassereinbrüche unbewohnbar sei. Der Kläger habe trotz wiederholter Aufforderungen keinerlei Aktivitäten entfaltet, die Schäden zu beseitigen. Die Beklagte sei durch den Anwaltsvergleich nicht an einer Kündigung gehindert, da die Nässeeinbrüche in dem jetzt vorhandenen Ausmaß erst ab August 1999 aufgetreten seien.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Auch er wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens beider Parteien wird auf ihre Schriftsätze in der Berufungsinstanz nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Akten 3 O 443/97 LG Köln waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die Kündigung vom 4.10.1999 beendet ist, sondern unverändert weiterbesteht. Der Zwischenmietvertrag zwischen den Parteien ist mit einer Laufzeit von 10 Jahren ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit geschlossen worden. Gründe, die eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses seitens der Beklagten rechtfertigen würden, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Die Beklagte kann wegen der in der Wohnung unstreitig vorhandenen Feuchtigkeitsschäden ihre fristlose Kündigung zunächst nicht auf § 542 BGB stützen. Dass in der Wohnung, insbesondere auch im Wohnzimmer, Feuchtigkeitsschäden auftreten, war bereits Gegenstand des Rechtsstreits 3 O 443/97 LG Köln. Insoweit haben die Parteien ihren Streit durch den Anwaltsvergleich vom 5.06.1998 beendet. In diesem Vergleich haben die Parteien sich darauf geeinigt, dass sie wegen der Schäden, die Gegenstand des Rechtsstreits 3 O 443/97 waren, den Mietzins mindern. Darüber hinaus haben sie bestimmt, dass, sollten weitere bisher nicht bekannte Mängel hinsichtlich der Wohnung auftauchen, der Beklagten weiter das Recht ei...