OLG Köln Urteil vom 19.05.2017 - 1 U 25/16

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 18 O 184/15)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 25.04.2016 (18 O 124/15) aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird die Beklagte verurteilt, es zu unterlassen, in den Mieträumen N Straße 13, Erdgeschoss, L, einen Wanddurchbruch gemäß dem Bauantrag vom 02.11.2015 (Baugenehmigung vom 07.10.2016) beim Bauamt der Stadt L zur Schaffung einer Rauchschutztür als zweitem Rettungsweg vorzunehmen.

Die weitergehende Anschlussberufung der Beklagten wird hinsichtlich des Antrags zu 5. als unzulässig und im Übrigen als unbegründet zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz trägt die Klägerin. Von den Kosten des Rechtsstreits 2. Instanz tragen die Klägerin 95% und die Beklagte 5%. Die Kosten der Streithilfe werden der Beklagten zu 5% und dem Streithelfer zu 95% auferlegt.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn der Vollstreckungsgläubiger nicht zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Die Klägerin macht gegen die Beklagte Ansprüche auf Räumung, Unterlassung von Umbauten sowie Schadensersatz geltend, die Beklagte hat widerklagend Mitwirkung an den Umbauten begehrt.

Die Beklagte übernahm vom Streithelfer als damaligem Eigentümer mit Mietvertrag vom 01.08.2012 Räumlichkeiten für einen Gastronomiebetrieb mit Alkoholausschank im Erdgeschoss der N Straße 13 in L. Sie betreibt im Mietobjekt eine sog. Shisha-Bar namens "C". Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin des Streithelfers, nachdem sie das Mietobjekt im Dezember 2014 von dem Streithelfer erworben hat. Der Eigentumswechsel wurde der Beklagten angezeigt.

Das Mietobjekt befindet sich in einer Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft setzt sich aus Eigentümern der Objekte N Straße 13, C2 Straße 8 und M Straße 6 zusammen (70 Wohn- und Gewerbeeinheiten). In einer Gewerbeeinheit C2 Straße 8 wird eine weitere Shisha-Bar, das "D" betrieben. Hinsichtlich dieses Lokals hat die Wohnungseigentumsgemeinschaft mit Beschluss vom 12.08.2015 die Erlaubnis für die Errichtung eines Fluchtweges in den Hof der Wohnungseigentumsanlage erteilt. Ein Beschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft vom 21.10.2013 des Inhalts, Maßnahmen gegen die von den Shisha-Bars "C" und "D" ausgehende Geruchsbelästigung zu ergreifen, wurde auf die Klage des Streithelfers und Voreigentümers des Mietobjekts sowie des Betreibers des "D" mit Versäumnisurteil des Amtsgerichts Köln vom 10.02.2014 (202 C 195/13) für ungültig erklärt.

Das Mietobjekt ist Teil einer ursprünglich ungeteilten Gewerbeeinheit, der Ladeneinheit Nr. 14. Ein Voreigentümer teilte diese Einheit durch Einziehung einer Trennwand in zwei Ladenlokale auf, ohne hierfür eine Baugenehmigung einzuholen. Derzeit wird in der an das Mietobjekt Ladeneinheit Nr. 14 II angrenzenden Einheit Nr. 14 I das Wettbüro "C3" betrieben. Beide Einheiten entsprechen bzw. entsprachen nicht den bauaufsichtlichen Vorgaben, insbesondere bezüglich eines weiteren Fluchtweges. Aus dem Wettbüro wurde sodann zur Schaffung eines Fluchtweges ein Durchbruch in den Hof geschaffen.

Im Rubrum des Mietvertrages ist die Beklagte wie folgt bezeichnet:

"T C Gastronomiebetrieb UG

(haftungsbeschränkt)"

Im Handelsregister firmiert die Beklagte unter der Bezeichnung "T C Gaststättenbetrieb UG (haftungsbeschränkt)". Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Handelsregisterauszug HRB 7xxx2 (Anlage BE 13, Bl. 502 GA) verwiesen. In § 1 des Mietvertrags ist der Mietgegenstand wie folgt beschrieben: Die...nachstehenden Räume und Flächen ca. 210 qm, Erdgeschoss, Ladeneinheit Nr. 14 I sowie 5 (fünf) Stellplätze werden vermietet zum Betrieb einer Gaststätte mit Alkoholausschank. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf Anlage K 1 (Bl. 6 ff. GA) verwiesen.

Die Beklagte bietet in der Gaststätte "C" den Genuss von Shisha - Wasserpfeifen an. Bei dem Betrieb der Wasserpfeifen wird langsam schwelende Kohle eingesetzt, durch deren Verbrennung Kohlenmonoxid entsteht. In § 23 des Mietvertrags (Sonstige Vereinbarungen) ist unter Ziffer 7. Abs. 4 Folgendes bestimmt:

"Der Vermieter ist berechtigt, falls in Ladeneinheit Nr. 14 II keine Sportbar mit Sportwettmöglichkeit mehr betrieben wird, zukünftig in dieser Ladeneinheit 14 II ein Cafe/Bar/Bistro zu betreiben bzw. diese Ladeneinheit zum betreiben eines Cafe/Bar/Bistro zu vermieten, mit der Einschränkung, dass dort keine Sisha (Wasserpfeife) zum Genuss angeboten werden darf."

Am 31.01.2015 übergab die Stadt L dem Geschäftsführer der Beklagten "Wichtige Empfehlungen des Ordnungsamtes für Gaststätten mit Shisha Angebot". Unter anderem wird dort Folgendes empfohlen:

1. Errichtung einer mechanischen Gastraumbe- und entlüftung, die für ihre Gaststättengröße geeignet ist, um verbrauchte, CO-a...