OLG Köln Urteil vom 12.04.1996 - 20 U 166/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters bei Weigerung des Vermieters, die mit einer Nutzungsänderung verbundene Untervermietung von Praxisräumen zu gestatten

Orientierungssatz

1. Dem Mieter steht bei der Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter dann keine außerordentliches Kündigungsrecht gemäß BGB § 549 Abs 1 S 2 zu, wenn mit der Untervermietung eine einseitige Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzungsart verbunden ist.

2. Sind die Mieträume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis vermietet worden, stellt es eine wesentliche Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzung dar, wenn der Untermieter beabsichtigt in diesen Räumen einer Tierarztpraxis für Kleintier zu betreiben.

Normenkette

BGB § 549 Abs. 1 S. 2

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 9. August 1995 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Köln – 16 O 358/94 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger ist nicht begründet. Zu Recht hat das Landgericht – angenommen, daß das Mietverhältnis der Parteien durch die von den Klägern mit Schreiben vom 16.05.1994 ausgesprochene Kündigung nicht zum 31.12. 1994 beendet worden ist, weil sie zur Kündigung nach § 549 Abs. 1 S. 2, BGB nicht befugt waren.

Die von den Klägern ausgesprochene Kündigung wäre nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB nur dann gerechtfertigt, wenn die Beklagte ihre Zustimmung zu der von den Klägern, angestrebte Untervermietung verweigerte, obwohl hierfür in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorlag, der die Weigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an diesen: als berechtigt erscheinen ließe. Hierbei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß der Mieter nur kündigen darf, wenn ein triftiger, nach den Umständen des Einzelfalles die Verweigerung rechtfertigender Grund in den persönlichen Verhältnissen des Untermieters nicht vorliegt; wobei bei der Beurteilung dieser Frage dem richterlichen Ermessen ein weiter Spielraum einzuräumen ist (Staudinger/Emmerich; 12. Aufl., § 549, Rn. 35 unter Hinweis auf die Protokolle der II. Kommission, 185).

Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang gestützt auf die von ihm zitierte Rechtsprechung und Kommentarliteratur (OLGE Hamburg 13, 364; OLG Nürnberg, WuM 1967, 202; OLG Koblenz, NJWRR 1986,1343;. RGRK/Gelbaar, 12. Aufl., § 549,. Rn. 27; Soergel/Kummer, 11. Aufl., § 549, Rn. 14) im Ergebnis zu Recht darauf abgestellt, daß dem Mieter, ein außerordentliches Kündigungsrecht nicht zusteht, wenn mit der Absicht der Untervermietung eine nicht unwesentliche Änderung des Vertragszwecks, insbesondere eine einseitige Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzungsart verbrunden ist. Hierbei handelt es sich allerdings, um eher objektive, von der konkreten Person des in Aussicht gestellten Untermieters losgelöste Umstände. Es erscheint deshalb zweifelhaft, ob die Regelung des § 549 Abs. 1 Nr. 2 BGB auch anwendbar ist, wenn die erstrebte Untervermietung zu einer über die Grenzen des § 157 BGB hinausgehenden Änderung des vertraglich vereinbarten Gegenstands der Gebrauchsüberlassung führt, während wichtige Gründe in der Person des Untermieters selbst nicht in Rede stehen. Das OLG Hamburg. (OLLE 13, 364) weist in diesem Zusammenhang darauf hin, daß mit dem vereinbarten Vermietungszweck der dem Mieter überlassene Gebrauch der Räume eingeschränkt werde und diese Einschränkung auch für den Fall der Untervermietung maßgeblich bleibe § 549 Abs. 1 S. 2 BGB beschränke das Beliebendes Vermieters aber nur dahin, daß ein Untermieter, gegen dessen Person nichts Begründetes vorliege, nicht zurückgewiesen werden dürfe. Aus einer solchen Beschränkung folge jedoch nicht, daß der Vermieter auch jeden Gewerbebetreibeiner seiner Person nach nicht zu beanstandenden Untermieters zu dulden habe. Danach wäre ein außerordentliches Kündigungsrecht in Fällen der Ablehnung der zu einer Änderung der vertraglichen Nutzung führenden Untervermietung ungeachtet der Frage ausgeschlossen, ob dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Ob dieser Auffassung der Vorzug zu geben ist, bedarf hier keiner abschließenden Stellungnahme:

Auch wenn man die mit einer Untervermietung etwa verbundene Änderung der vertraglichen Nutzung zu den persönlichen Verhältnissen des Dritten im Sinne des § 549 Abs. Satz 2 BGB zählt, kann der Änderung des Vertragszecks bei der Prüfung der Frage, ob die Untervermietung aus wichtigem Grund verweigert wird, nach allgemeiner Auffassung (OLG Nürnberg a.a.O.; OLG Koblenz a.a.O. RGRK/Gelbaar, a.a.O., 12. Aufl., § 549, Rn. 27; Soergel/Kummer, 11. Aufl., 549, Rn 14) jedenfalls entscheidende Bedeutung zukommen (so auch Staudinger/Emmerich a.a.O., Rn. 36 unter Hinweis auf OLG Hamburg a.a.O.).

So liegt es hier. Die Verweigerung der Untervermietung an den von den Klägern benannten Tierarzt, den Zeugen Dr. F. L. erfolgte aus wichtigem Grund, weil mit der Untervermietung eine wesentliche Änderung des Hauptmietver...