OLG Köln Urteil vom 10.11.2023 - 1 U 24/22

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 23. Dezember 2021 - 27 O 189/20 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Dieses und das angefochtene Urteil sind hinsichtlich des Räumungsanspruchs ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 174.000,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Bezüglich des Auskunftsanspruchs sind dieses und das angefochtene Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. 1. Die Parteien streiten in erster Linie über die Frage, ob die zwischen ihnen abgeschlossenen Mietverträge durch eine der beklagtenseits ausgesprochenen Kündigungen beendet worden sind. Gegenstand der Mietverträge sind in C. befindliche, als Bahnbögen bezeichnete Gewölbe unterhalb der Eisenbahntrasse am G.-straße zwischen dem Hauptbahnhof und der T.-straße sowie in Z. im Bereich zwischen der H.-straße und der Q.-straße. Die Parteien schlossen am 12./13. September 2001 einen Mietvertrag betreffend die Bahnbögen im Bereich G.-straße (Anlage B 1, Bl. 120 ff. der erstinstanzlichen Akte). Unter dem 20. Dezember 2002 kam ein weiterer Mietvertrag zustande, der die Bahnbögen X. im Bereich des Bahnhofs Z. zum Gegenstand hatte (Anlage B 2, Bl. 154 ff. der erstinstanzlichen Akte). Ein weiterer Mietvertrag, der auf den 15. Februar/11. März 2008 datiert, betraf das Gebäude W.-straße N02-N03. Der Vertrag war zunächst bis zum 31. Dezember 2009 befristet, nach Ablauf dieser Zeit sollte er sich auf unbestimmte Zeit verlängern, § 2.1 des Mietvertrages (Anlage K 4, Bl. 62 ff. der erstinstanzlichen Akte).

Am 30. Juni/20. Juli 2009 schlossen die Parteien einen als "Pachtvertrag" bezeichneten Vertrag über die im Klageantrag zu 1. a) - d) bezeichneten Flächen, wobei zur Bestimmung der Mietflächen auf Anlagen zum Vertrag verwiesen wurde (Anlage K 1, Bl. 11 ff. der erstinstanzlichen Akte). Der Vertrag sah in § 2 eine Laufzeit vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2044 vor. Es folgte unter dem 21. Januar 2011 ein Nachtrag Nr. 1 zu dem vorgenannten Pachtvertrag, der im Wesentlichen Regelungen zu "Pacht"kürzungen sowie geplanten Umbaumaßnahmen enthielt (Anlage K 2, Bl. 34 ff. der erstinstanzlichen Akte).

Am 22./25. November 2009 einigten sich die Parteien über den "Nachtrag Nr. 2 zum Pachtvertrag vom 30. Juni/20. Juli 2009" (Anlage K 3, Bl. 37 ff. der erstinstanzlichen Akte), dem keine Lagepläne beigefügt waren. Gemäß § 20.27 a) dieses Nachtrags sollte eine "Miete/Pacht" erst zu zahlen sein, wenn Planung und Ausbau abgeschlossen sind und nach einer 3-monatigen Anlaufzeit nachhaltige Mieteinkünfte erzielt werden, was nicht vor Ende 2017 zu erwarten sei. Unter § 20.27 c) Abs. 3 des Nachtrags Nr. 2 wurde vereinbart, dass Nebenkosten für alle vom Pächter dauerhaft vermieteten Pachtflächen ab dem 1. Januar 2012 zu zahlen sind. Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 des Nachtrags traf den "Pächter" im Falle der Untervermietung die Pflicht, den Mietvertrag nach Abschluss unverzüglich in Kopie dem Verpächter zuzuleiten. Zudem hieß es - wie es auch bereits im Ausgangsvertrag geregelt war - unter § 20.11, dass der Verpächter im Falle der Untermiete berechtigt ist, Kopien der Mietverträge zu verlangen und § 11 Abs. 2 Satz 2 wie folgt ersetzt wird:

"Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter auf dessen Verlagen Kopien der Mietverträge zur Verfügung zu stellen. Die schriftliche Zustimmung des Verpächters zur Vermietung gemäß § 11 gilt mit dem Abschluss des Pachtvertrages als erteilt."

Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die vorgenannten Verträge nebst Nachträgen Bezug genommen.

Die Bahnbögen im Bereich der G.-straße wurden zwischenzeitlich weitestgehend saniert. Der Zustand in Z. stellt sich demgegenüber - insbesondere aufgrund erheblicher Feuchtigkeits-/Wasserprobleme - als nach wie vor schwierig dar. Der seitens der Klägerin in der Vergangenheit zur Eindämmung dieser Probleme zunächst gefasste Plan, ab Mitte 2016 Betoninnenschalen in die einzelnen Bahnbögen einzuziehen, wurde vor Beginn der Arbeiten verworfen (vgl. dazu Bl. 110 der erstinstanzlichen Akte sowie Anlagen B 3, B 5, B 6 und B 8, Bl. 159 ff. der erstinstanzlichen Akte). Mit der im Anschluss stattdessen geplanten Sanierung aller Bahnbögen in Z. durch sog. Vergelen, d.h. durch unter Hochdruck injezierten Flüssigbeton, wurde offenbar nie begonnen (Bl. 111 der erstinstanzlichen Akte).

Mit anwaltlichem Schreiben vom 8. Januar 2020 (Bl. 86 ff. der erstinstanzlichen Akte) forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 31. Januar 2020 auf, die Mietsache in einen ordnungsgemäßen, sauberen und verkehrssicheren Zustand zu versetzen, offene Nebenkostenforderungen für 2017 in Höhe von 114.008,34 Euro und für 2018 in Höhe von 80.321,85 Euro sowie Mietrückstände...