OLG Köln Urteil vom 09.08.2017 - 2 U 77/15

Verfahrensgang

LG Bonn (Aktenzeichen 13 O 361/14)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 22.06.2015 verkündete Urteil des Einzelrichters der 13. Zivilkammer des Landgerichts Bonn, 13 O 361/14, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, das Wohnungseigentum, bestehend aus einem 219/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G, Gebäude - und Gebäudenebenflächen, 2.097 qm groß, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss sowie dem Keller, jeweils Nr. 24 des Aufteilungsplanes, eingetragen beim Amtsgericht Senftenberg im Wohnungsgrundbuch von M Blatt 4674 Zug um Zug gegen Zahlung von 3.000 EUR an den Kläger aufzulassen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung wegen der Kosten des Rechtsstreits durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

(anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen gem. § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO)

I. Der Kläger ist seit dem 06.06.2011 Insolvenzverwalter in dem bereits am 01.01.2000 aufgrund eines Eigenantrages vom 20.07.1999 eröffneten Insolvenzverfahrens über das Vermögen der L M mbH (Schuldnerin bzw. L). Er nimmt den Beklagten, seinen Vorgänger im Amt des Insolvenzverwalters, im Wege des Schadensersatzes in Anspruch.

Die Schuldnerin ist ein kommunales Wohnbauunternehmen, welches ursprünglich einen erheblichen Immobilienbestand in M besaß. Geschäftsgegenstand der Schuldnerin war die Vermietung, Verpachtung und Bewirtschaftung der Immobilien. Einige der Objekte, unter anderem den Wohnblock Xstraße 28 - 34 in M, hatte die Schuldnerin nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in Wohnungseigentumsgemeinschaften umgewandelt und einige Wohnungen verkauft. So erwarben die Eheleute F mit notariellem Vertrag vom 22.01.1996 die Wohnung Nr. 24 mit einer Größe von ca. 49,74 qm für einen Kaufpreis von 70.000,00 DM. Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft "Xstraße 28 - 34" war die Schuldnerin; diese blieb es auch nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Am 28.11.2007 beschloss die Gläubigerversammlung die Liquidation der Schuldnerin sowie die bestmögliche Verwertung des Immobilienbestandes. Der Geschäftsbetrieb sollte vorläufig bis zur Verwertung des Immobilienbestandes fortgeführt werden.

Im Jahre 2008 wollten die Eheleute F die Wohnung Nr. 24 veräußern. Sie wandten sich an den Geschäftsführer der Schuldnerin; persönlichen Kontakt zu dem Beklagten hatten sie nicht. Ob sie die Wohnung, wie der Kläger behauptet, zunächst der Schuldnerin oder dem Beklagten in seiner Eigenschaft als Insolvenzverwalter anboten, ist streitig. Mit Schreiben vom 21.11.2008 übersandte der Notar Dr. D den Entwurf eines Grundstückskaufvertrages über die Wohnung Nr. 24 (Bl. 8 ff. d.GA.). In dem Entwurf war der Beklagte handelnd als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin als Käufer angegeben. Am 17.12.2008 wurde der Grundstückskaufvertrag mit den Eheleuten F notariell beurkundet (Bl. 11 ff. d.GA.). Käufer war ausweislich des notariellen Kaufvertrages nunmehr der Beklagte persönlich. Der Kaufpreis betrug 3.000,00 EUR. Der Beklagte stimmte am 21.01.2009 als Insolvenzverwalter der Schuldnerin in ihrer Eigenschaft als WEG-Verwalterin der Veräußerung des Wohnungseigentums an sich persönlich zu. Zudem bewilligte er als Insolvenzverwalter der Schuldnerin in ihrer Eigenschaft als frühere Eigentümerin der Wohnung die Löschung einer zugunsten der Schuldnerin eingetragenen bis zum Jahre 2006 befristeten Rückauflassungsvormerkung. Die Wohnung wurde anschließend von der Schuldnerin für den Beklagten verwaltet und für diesen mit Vertrag vom 27.01.2009 (Bl. 54 ff. d.GA.) mit Wirkung ab dem 01.02.2009 für einen monatlichen Kaltzins von 214,00 EUR zuzüglich Nebenkosten vermietet. Eine Anschlussvermietung ab dem 01.11.2011 zu dem gleichen Mietzins erfolgte mit Mietvertrag vom 22.09.2011 (Bl. 99 ff. d.GA.).

Auf Antrag des Gläubigerausschusses sowie verschiedener Gläubiger wurde der Beklagte mit Beschluss des Amtsgerichts Cottbus vom 06.07.2011 (36 IN 289/99) aus wichtigem Grund wegen verschiedener Pflichtverletzungen als Insolvenzverwalter abberufen und der Kläger zum neuen Insolvenzverwalter bestellt. Die hiergegen von dem Beklagten eingelegte sofortige Beschwerde wies das Landgericht Cottbus (7 T 197/11) mit Beschluss vom 05.06.2014 zurück (Bl. 34 ff. d.GA.). Im Jahre 2013 veräußerte der Kläger in mehreren notariellen Kaufverträgen den gesamten Immobilienbestand der Schuldnerin an die M Bauverein Beteiligungs-GmbH & Co KG zu einem Kaufpreis von insgesamt 14.600.000,00 EUR. Hierbei entfielen unter Berücksichtigung eines vereinbarten Kaufpreises von 400,00 EUR/qm auf die im Bestand der Schuldnerin befindlichen 37 Wohnungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft "Xstraße 28 -...