OLG Köln Urteil vom 08.06.1998 - 16 U 92/97

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummiete: Verjährungsfrist für Mietzinsrückforderung bei überhöhter Grundfläche

Leitsatz (redaktionell)

Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche bei überzahltem Mietzins unterliegen der vierjährigen Verjährungsfrist des BGB § 197.

Orientierungssatz

1. Hat die Quadratmeterfläche der vermieteten Gewerberäume die Höhe des Mietzinses beeinflußt, dann liegt ein Sachmangel vor, wenn eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Grundfläche von der vereinbarten vorliegt, und ist der Mieter berechtigt, die Rückzahlung des insoweit rechtsgrundlos erbrachten Teils des Mietzinses zu fordern.

2. Legt der Vermieter von Gewerberäumen den Nebenkostenabrechnungen regelmäßig eine Fläche zugrunde, von der er weiß, daß sie kleiner ist, als die tatsächliche Grundfläche, dann ist es ihm aufgrund des Verbots widersprüchlichen Verhaltens verwehrt, dem Mieter im Rechtsstreit die größere Grundfläche entgegenzuhalten.

Normenkette

BGB §§ 197, 242, 535, 537, 812

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 21.10.1997; Aktenzeichen 3 0 415/97)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 21. Oktober 1997 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 3 0 415/97 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird – unter Abweisung der Klage im übrigen – verurteilt, an den Kläger 8.316,03 DM nebst 4 % Zinsen seit 09.07.1997 zu zahlen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 57 %, die Beklagte zu 43 %; die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zu 30 %, der Beklagten zu 70 % zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Zahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen teilweiser rechtsgrundlos erbrachter Mietzinszahlungen für den Zeitraum 01.01.1993 bis 01.11.1996 zu. Soweit der Kläger für den davorliegenden Zeitraum ebenfalls Rückforderungsansprüche geltend macht, sind diese nicht begründet, da die Beklagte mit Erfolg die Einrede der Verjährung erhoben hat.

Dem Kläger steht ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in der ausgeurteilten Höhe zu, da er trotz Vorliegen eines Mangels, der eine Minderung des Mietzinsanspruchs zur Folge hat, § 537 BGB, den vollen Mietzins geleistet hat (vgl. Palandt/Putzo, 57. Aufl., § 537, Rz. 24 m.w.N.). Der gemietete Gewerberaum weist nämlich einen zur Minderung berechtigenden Mangel auf. Die tatsächliche Raumgröße weicht von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab. Die Beklagte hat nach Fertigstellung des Bauvorhabens kein neues Aufmaß über die Mietfläche vorgelegt, wie es § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages vorsieht; demzufolge ist von der im Mietvertrag vorgesehenen Flächengröße von (ca.) 29 qm auszugehen. Ob es sich bei diesem Flächenmaß gemäß § 3 Ziff. 1 des Vertrages zugleich um eine zugesicherte Eigenschaft hinsichtlich der Mietsache handelt (§ 537 Abs. 2 BGB) oder ob eine vertraglich vereinbarte Eigenschaft der vermieteten Sache vorliegt, die Einfluß auf die Höhe des Mietzinses hat, kann hierbei offenbleiben. Jedenfalls ist die zweite Alternative erfüllt, da es sich bei der Flächenangabe um eine solche Eigenschaft handelt, die auch nach den Vorstellungen der Parteien die Höhe des Mietzinses beeinflußt. Dies folgt zum einen aus der in § 3 Ziff. 2 des Vertrages enthaltenen Regelung über die vorgesehene Feststellung der endgültigen Mietfläche; denn die Überschrift zu § 3: „Mietzins” macht deutlich, daß sämtliche darunter geregelten Fragen die Höhe des Mietzinses beeinflussen können.

Zum anderen wird bei der Vermietung gewerblicher Flächen im Regelfall die Höhe der Miete anhand der qm-Zahl und unter Berücksichtigung eines zwischen den beiden Parteien abgestimmten qm-Preises ermittelt. Daß hier ausnahmsweise eine andere Mietpreisberechnung ohne Berücksichtigung der Größe der Mietfläche in Betracht kommen könnte, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich. Dabei ist ohne Belang, daß dieser übliche Zusammenhang hier nicht nochmals ausdrücklich vertraglich fixiert worden ist.

Die Abweichung von der vertraglich vorgesehenen Fläche von 29 qm beträgt insgesamt 5,14 qm (29 qm ./. 23,86 qm). Sie beläuft sich auf ca. 17 % der Gesamtfläche und ist damit als erheblich anzusehen im Sinne des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sieht man in der Flächenangabe zudem eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache, so kommt es auf die Erheblichkeit nicht mehr an, § 537 Abs. 2 BGB.

Hinsichtlich der Größe der genutzten Fläche folgt der Senat dem Vorbringen des Klägers. Zwar hat die Beklagte ihre abweichende Maßangabe von 25,64 qm durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs vom 31.08.1992 erhärtet. Die Frage, die zwischen den Parteien streitig ist, ob dieser sich bei seinen Berechnungen auf zutreffende Pläne gestützt hat, kann indes offenbleiben. Die Beklagte ist nämlich an den von ihr selbst jahrelang gegenüber dem Kläger i...