OLG Köln Beschluss vom 18.06.2015 - 19 U 174/14

Leitsatz (amtlich)

Der Umstand, dass im Zeitpunkt des Kaufvertrags über eine Immobilie eine Abnahme im Sinne einer Schlussabnahme nach § 82 BauO NRW nicht stattgefunden hat, stellt schon keinen Mangel dar, jedenfalls nachdem der Bau nach Fertigstellung fünfzehn Jahre benutzt worden ist.

Ein Aufklärungspflicht kommt nur in Betracht, wenn dem Verkäufer bekannt ist, dass materielle Verstöße gegen das Baurecht vorliegen (Sicherheitsmängel, Abweichungen von der Baugenehmigung), die Auflagen der Bauordnungsbehörde bereits nach sich gezogen haben oder besorgen lassen.

Normenkette

BGB §§ 280-281, 437, 444; BauO NRW § 82

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 03.11.2014; Aktenzeichen 26 O 132/13)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 03.11.2014 verkündete Urteil des LG Köln - 26 O 132/13 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich die Vollstreckbarkeit nach diesem Beschluss richtet.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger machen gegen die Beklagten kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche im Anschluss an einen notariellen Kaufvertrag vom 21.4.2010 geltend

In der Folge eines im Januar 2010 durchgeführte Besichtigungstermins erwarben die Kläger von den Beklagten mit dem als Anlage K 1 vorliegenden notariellen Kaufvertrag vom 21.4.2010 den im Vertrag näher bezeichnete Miteigentumsanteil an dem Grundstück mit der Postanschrift I Straße 7a in H verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Räume (Eigentumswohnung Obergeschoss rechts) für einen Kaufpreis von 106.500,00 EUR. § 3 des Kaufvertrags lautet auszugsweise:

"Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück und Gebäude werden hiermit ausgeschlossen, soweit in dieser Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes gesagt ist. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten/Bodenbelastung bei Grundstück und Gebäude nicht bekannt sind."

[...]

Der Notar hat in diesem Zusammenhang auf die gesetzliche Regelung "Haftung für Sachmängel" hingewiesen sowie auf die einschneidenden Folgen des Haftungsausschlusses, insbesondere auf den Fall, dass der Verkäufer einen ihm bekannten versteckten Mangel verschwiegen hat."

Im Anschluss an ihren Einzug forderten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 5.10.2010 unter Verweis auf von ihnen bei der Renovierung festgestellte Feuchtigkeit und Schimmel an den Wänden der Wohnung, insbesondere im Badezimmer, Wohnzimmer und Schlafzimmer, sowie am Sockelputz des Hauses, zur Anerkennung eines Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach wegen der für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden notwendigen Kosten auf. Die Beklagten lehnten dies mit der Begründung ab, während ihrer Besitzzeit habe es in der Wohnung keine Probleme mit Feuchtigkeit gegeben und Mängel im Zusammenhang mit Feuchtigkeit seien ihnen nicht bekannt gewesen. Die Kläger leiteten daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren vor dem LG Köln (18 OH 9/11) ein, in welchem Herr Dr. O als beauftragter Sachverständiger unter dem 8.8.2011 ein Hauptgutachten und unter dem 15.2. und 30.10.2012 Ergänzungsgutachten erstellte, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 37 ff., 92 ff. und 149 f. der beigezogenen Akte LG Köln 18 OH 9/11), und zu dem Ergebnis kam, dass eine fehlerhafte Ausführung des Wärmedämmschutzes vorliege und eine Hydrophobierung des Außenputzes erforderlich sei. Die Kosten für die Maßnahmen zur Mängelbeseitigung schätzte der Sachverständige auf 25.000,00 EUR (Bl. 47 d.A. LG Köln 18 OH 9/11).

Die Kläger haben unter Verweis auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. O behauptet, die Außenwände des streitgegenständlichen Objekts seien nicht mit ausreichendem Feuchtigkeitsschutz versehen und wegen mangelnder Schlagregendichtigkeit sei es regelmäßig zur Durchfeuchtung des Putzes und des Mauerwerks und hierdurch zur Feuchtigkeit der Innenwände gekommen. Ferner seien Baumängel an den Grundmauern ursächlich für Schimmelbildung gewesen. Hierauf beruhende Feuchtigkeitsprobleme im gesamten Haus und auch in der streitgegenständlichen Wohnung seien den Beklagten bekannt gewesen, was sich unter anderem aus diversen, von den Beklagten mit verfassten Schreiben (Anlagenkonvolut K2, Bl. 20 ff. GA), Protokollen der Eigentümerversammlungen (Anlagen K3 - K6, Bl. 43 - 46 GA) und den Angaben anderer Miteigentümer ergebe. Die Mängel seien bei der Besichtigung nicht erkennbar gewesen, weil sie unter der Tapete (Wohnung) beziehungsweise - hinsichtlich des Sockelputzes - von Schnee und Kies verdeckt gewesen seien. Ein weiterer Mangel liege darin, dass keine Bauabnahme durch die Stadt H erfolgt sei, was den Beklagten ebenfalls bekannt gewesen sei. Die Beklagten hätten beim Notar auf de...