OLG Köln Beschluss vom 12.05.2017 - 2 Wx 104/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geschäftswert der Bauverpflichtung bei einer vorgesehenen Errichtung von Wohnimmobilien zum gewerblichen Verkauf

Leitsatz (amtlich)

Der Geschäftswert für die notarielle Beurkundung einer Bauverpflichtung richtet sich bei der vorgesehenen Errichtung von Wohnimmobilien zum gewerbsmäßigen Verkauf nicht nach den voraussichtlichen Herstellungskosten, sondern nach den niedrigeren Erwerbskosten von Grund und Boden.

Normenkette

GNotKG § 50 Nrn. 3a, 3b

Verfahrensgang

LG Bonn (Beschluss vom 19.01.2017; Aktenzeichen 6 OH 4/16)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 16.11.2017; Aktenzeichen V ZB 124/17)

Tenor

Die Beschwerde des Beteiligten 2) gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des LG Bonn vom 19.01.2017, 6 OH 4/16, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu 2) zu tragen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1) ist Rechtsnachfolgerin der P. GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal. Diese erwarb mittels Grundstückskaufvertrages vom 10.11.2015 von der Stadt Köln mehrere Grundstücke in Köln zum Kaufpreis von insgesamt 3.585.000 EUR. Der Kaufvertrag enthielt in § 4 Abs. 1 eine Verpflichtung der Käuferin, die Grundstücke nur mit Wohnhäusern zu bebauen und nur zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Käuferin beabsichtigte den gewerblichen Weiterverkauf der zu errichtenden Wohnhäuser. Der Kaufvertrag wurde von dem Beteiligten zu 2) unter der Urkunden-Nr. 2008/2015 notariell beurkundet. Am 30.12.2015 stellte der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) 33.082,60 EUR in Rechnung (Bl. 47 f. d.A.). Dabei hat der Beschwerdeführer als Geschäftswert für die Bauverpflichtung in § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten - mithin einen Betrag i.H.v. 3.000.000 EUR - in Ansatz gebracht. Unter dem 02.02.2016 sowie 21.04.2016 nahm der Beschwerdeführer Änderungen der Rechnung vor, die sich jedoch nicht auf den Geschäftswert der Bauverpflichtung bezogen.

Mit Schriftsatz vom 09.02.2016 hat die Beteiligte zu 1) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 Abs. 1 GNotKG gestellt und sich zur Begründung darauf berufen, dass der Geschäftswert für die Bauverpflichtung nach § 50 Nr. 3a) GNotKG nur mit 20 % des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke - mithin einem Betrag i.H.v. 717.000 EUR - zu bemessen sei, da es sich um Wohngebäude - und nicht um gewerblich genutzte Bauwerke - handele.

Das beteiligte Notariat ist dem Antrag der Beteiligten zu 1) entgegengetreten. Der Beteiligte zu 2) hat vorgetragen, dass mit der Vorschrift des § 50 Nr. 3a) GNotKG die Errichtung eines Eigenheims zu privater Nutzung privilegiert werden solle. Da die Antragstellerin die zu errichtenden Gebäude nicht für eigene Wohnzwecke verwende, sondern die Realisierung ihres Gewerbebetriebes durch den gewerblich betriebenen Weiterverkauf wahrnehme, würde es sich um eine gewerbliche Nutzung im Sinne des § 50 Nr. 3b) GNotKG handeln.

Die Bezirksrevisorin bei dem LG Bonn hat sich in ihrer Stellungnahme vom 07.04.2016 (Bl. 75 ff. d.A.) der Einschätzung des Beteiligten zu 2) angeschlossen.

Das LG Bonn hat die Kostenrechnung des Beteiligten zu 2) vom 30.12.2015 (in der Fassung vom 21.04.2016) durch Beschluss vom 19.01.2017 aufgehoben und neu gefasst, wobei die Kammer für die Wertberechnung der übernommenen Bauverpflichtung nach § 50 Nr. 3a) GNotKG lediglich 20 % des Verkehrswertes der unbebauten Grundstücke (also 717.000 EUR) herangezogen hat. Zur Begründung hat das LG im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Gesetzestext jeglicher Anhaltspunkt für eine Differenzierung zwischen der Errichtung eines Wohnhauses zu eigenen Wohnzwecken und der Errichtung eines Wohnhauses zu Investitionszwecken fehle. Im Übrigen bietet die Gesetzesbegründung für eine verbraucherorientierte Privilegierung des Eigenheimes keine Grundlage.

Gegen diesen dem Beschwerdeführer am 27.01.2017 zugestellten Beschluss richtet sich seine auf Anweisung der Präsidentin des LG Bonn am 23.02.2017 beim LG Bonn eingegangene Beschwerde vom 22.02.2017 (Bl. 114 d.A.). Bezüglich der Einzelheiten seines Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 21.03.2017 (Bl. 118 f. d.A.) Bezug genommen.

Das LG Bonn hat der Beschwerde durch Beschluss vom 19.04.2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 129 f. d.A.).

II. Die Beschwerde des Notars ist gem. § 129 Abs. 1 GNotKG statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere in rechter Form (§§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 64 Abs. 1 und 2 FamFG) und rechter Frist (§§ 130 Abs. 3 S. 1, 63 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 FamFG) eingelegt worden. In der Sache hat die Beschwerde indes keinen Erfolg.

Das LG ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Vorschrift des § 50 Nr. 3a) GNotKG für die Wertberechnung der übernommenen Bauverpflichtung in § 4 Abs. 1 des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages vom 10.11.2015 zugrunde-zulegen ist.

Zutreffend hat die Kammer angenommen, dass diese Vorschrift auch dann Anwendung findet, wenn der bauverpflichtete Käuf...