OLG Köln Beschluss vom 07.02.2018 - 2 Wx 5/18, 2 Wx 10 - 29/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmungserfordernis der Grundpfandrechtsgläubiger zur Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz (amtlich)

Bei einer nachträglichen Aufhebung und anschließenden Neubegründung von Sondernutzungsrechten bedarf es der Zustimmung von Grundpfandgläubigern. § 5 Abs. 4 S. 3 WEG findet insoweit keine Anwendung (Anschluss an OLG München FGPrax 2009, 205).

Normenkette

WEG § 5 Abs. 4 S. 3

Verfahrensgang

AG Bonn (Aktenzeichen HE 591-26)

Tenor

Die Beschwerden der Beteiligten vom 06.11.2017 gegen die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts - Grundbuchamts - Bonn vom 19.07.2017 - HE-291-26 - werden mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die in der vorgenannten Zwischenverfügung gesetzte Frist zur Behebung des Eintragungshindernisses bis zum 15.03.2018 verlängert wird.

Gründe

1. Die Beteiligten zu 1. bis 27. sind in den Wohnungsgrundbüchern von H. als Inhaber der in den Blättern .... verzeichneten Miteigentumsanteile eingetragen.

In der Teilungserklärung vom 28.11.1984 (URNr. 3352/1984 des Notars B. in Bonn) hieß es unter II:

"Ferner gehört zu jeder der Wohnungen auch das dauernde und unentgeltliche Sondernutzungsrecht an dem Einstellplatz gem. den Plänen, der die selbe Ziffer wie die Wohnungen trägt. Die in den Plänen eingezeichneten Einstellplätze Nrn. 22 und 23 gehören zum Gemeinschaftseigentum."

In der vom verfahrensbevollmächtigten Notar errichteten Urkunde vom 21.04.2016 (UR Nr. 615/2016 B, Bl. 554 der Grundakte zu Grundbuchblatt 591) heißt es:

"...

(2) Entgegen der bisherigen Aufteilung nach der Teilungserklärung nebst Anlage 1 (Sondernutzungsrecht an den PKW Stellplätzen und Aufteilungsplan (Teilungserklärung vom 28.11.1984, UR Nr. 3352/1984 - des Notars B. in Bonn) gibt es keinen 23. Stellplatz; er wurde nie errichtet. Ferner wurde anstelle der im Aufteilungsplan mit den Nrn. 17, 18 und 19 bezeichneten Stellplätze ein Fahrradraum errichtet, wofür an drei anderen Stellen, die nicht im Aufteilungsplan hierfür vorgesehen waren, Stellplätze errichtet wurden. Zudem sind die Stellplätze 6 und 7 räumlich verlegt worden.

II. Änderung der Teilungserklärung in Bezug auf die

Sondernutzungsrechte an den Einstellplätzen

(1) Die Teilungserklärung wird hiermit wie folgt geändert:

In Abänderung der bisherigen Zuordnung wird jeder Wohnung das dauernde und unentgeltliche Sondernutzungsrecht an dem PKW Stellplatz eingeräumt, der in dem zu dieser Urkunde als Anlage 1 genommenen Plan dieselbe Ziffer wie die jeweilige Wohnung trägt.

Der mit der Nr. 22 gekennzeichnete Einstellplatz sowie der Fahrradraum sind Gemeinschaftseigentum.

(2) Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung der geänderten Sondernutzungsrechte in die Grundbücher."

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat die Urkunde zunächst unter dem 30.12.2016 mit dem Antrag auf Eintragung der geänderten Sondernutzungsrechte eingereicht und diesen Antrag nach zwischenzeitlicher Zurückstellung unter dem 11.07.2017 erneut gestellt.

Mit Beschluss vom 19.07.2017 hat die Grundbuchrechtspflegerin eine Zwischenverfügung erlassen, worin sie die Einreichung der Zustimmung der in Abteilung III eingetragenen Gläubiger sowie der in Abteilung II eingetragenen Berechtigten für erforderlich erachtet und eine Behebungsfrist bis zum 20.08.2017 gesetzt hat. Zur Begründung hat sie, soweit die in Abteilung III eingetragenen Gläubiger betroffen sind, im Wesentlichen ausgeführt, die Zustimmung sei nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlich; die Ausnahme des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greife nicht ein.

Gegen die Zwischenverfügung wenden sich die Beteiligten mit ihren Beschwerden, die mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 06.11.2017 bei dem Grundbuchamt eingelegt worden ist. Sie machen im Wesentlichen geltend, die Zustimmung der in Abteilung II eingetragenen Berechtigten liege mittlerweile vor. Einer Zustimmung der in Abteilung III eingetragenen Gläubiger bedürfe es nach den in der Zwischenverfügung genannten Vorschriften hier nicht. Im vorliegenden Fall erhalte jede Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz; insbesondere erhalte jedes Wohnungseigentum, dem bisher ein Stellplatz zugewiesen gewesen sei, wiederum einen Kfz-Stellplatz zugewiesen. In Betracht komme ferner, dass die bisherige Zuordnung der Sondernutzungsrechte der Erwerber derartig fehlerhaft gewesen sei, dass ungeachtet der grundbuchlichen Zuordnung Sondernutzungsrechte nicht entstanden seien. Jedenfalls sei die Situation bezüglich einzelner Stellplätze derart perplex, dass eindeutige Zuordnungen nicht möglich gewesen seien. Nehme man dies an, liege eine "Begründung" von Sondernutzungsrechten tatsächlich vor. Im Rahmen des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG werde vielfach die Gleichwertigkeit der zugewiesenen Sondernutzungsrechte verlangt. Diese Gleichwertigkeit sei hier ohne weiteres zu bejahen, da jede Wohnung einen Stellplatz zugewiesen erhalten habe.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 05.01.2018 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur E...