OLG Koblenz Urteil vom 29.07.1999 - 5 U 1787/98 (veröffentlicht am 29.07.1999)

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unterlassene Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters

Leitsatz (amtlich)

Die Pflicht des Mieters, der im Mietvertrag die Renovierung beim Auszug übernommen hat, ist eine Hauptpflicht.

Führt der Vermieter die Renovierung selbst durch, so wird dadurch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus auftragsloser Geschäftsführung (§§ 677, 684, 812 BGB) ausgelöst.

Normenkette

BGB §§ 326, 677, 684, 812

Verfahrensgang

LG Bad Kreuznach (Entscheidung vom 23.09.1998; Aktenzeichen 3 O 223/97)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bad Kreuznach vom 23. September 1998 abgeändert.

Die Beklagte wird – über das Teilanerkenntnisurteil vom 30. September 1997 hinaus – verurteilt, an den Kläger 13.047,72 DM nebst 4 % Zinsen aus 12.150,– DM seit dem 30. Januar 1997 und 4 % Zinsen aus 897,72 DM seit dem 25. Januar 1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt der Kläger 1/4 und die Beklagte 3/4. Die Kosten zweiter Instanz fallen dem Kläger zu 3/7 und der Beklagten zu 4/7 zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Beklagte war seit 1986 in Rechtsnachfolge Hauptmieterin eines Hauses des Klägers, das ihre Rechtsvorgängerin an die Eheleute S untervermietet hatte. Der Hauptmietvertrag sah neben der monatlichen Kaltmiete von 1.035 DM, die sich von 1988 an alljährlich um 35 DM im Monat erhöhen sollte, eine nach Maßgabe der tatsächlichen Verhältnisse steigerungsfähige und demgemäß später vom Kläger erstmals für 1996 angehobene Nebenkostenvorauszahlung für öffentliche Abgaben und Versicherungsprämien vor. Außerdem war die Beklagte gehalten, Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Mietsache bei Vertragsende in „ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben”; das sollte grundsätzlich „frisch renoviert” geschehen, „soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht vermietet ist”.

Der Mietvertrag der Parteien wurde unstreitig durch eine fristlose Kündigung des Klägers vom 28. August 1996 aufgelöst. Insofern ist die Beklagte von ihrem vorprozessualen Standpunkt, das Vertragsverhältnis sei bereits im März 1996 aufgehoben worden, abgerückt. Im Hinblick auf die Beendigung des Mietvertrages gaben die Eheleute S das Haus am 2. September 1996 heraus. An diesem Tag wurde zwischen ihnen und einem Bevollmächtigten des Klägers ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem vermerkt war, dass nicht renoviert sei; außerdem wurden ein Steckdosendefekt im Wohnzimmer und ein Riss des Innentürblatts im Dachstudio festgehalten. Eine Ausfertigung des Protokolls stellten die Eheleute S der Beklagten zur Verfügung.

Wegen der Kosten von Putz-, Maler- und Tapeziererarbeiten und der Entfernung von Bodenbelägen holte der Kläger alsbald ein Angebot ein, das einen Betrag von etwa 18.000 DM nebst Mehrwertsteuer in Aussicht stellte. Das Angebot datierte vom 17. September 1996 und wurde der Beklagten unter dem 30. Dezember 1996 zugeleitet. Zwischenzeitlich hatte der Kläger bereits einen Renovierungsauftrag erteilt. Dieserhalb wurden ihm am 16. Dezember 1996 20.182,54 DM in Rechnung gestellt. Der Kläger – bezahlte diesen Betrag.

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf rückständigen Mietzins von 4.290 DM, eine Nebenkostennachzahlung von 1.688,16 DM für das Jahr 1995, rückständige Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 1.750 DM für 1996 und auf Ausgleich der Renovierungskosten von 20.182,54 DM in Anspruch genommen. Nachdem die Beklagte dann die Mietzinsrückstände insgesamt und die geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlungen im Umfang von 750 DM erfüllt hatte, haben die Parteien die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Wegen der Nebenkostennachzahlung für 1995 ist ein Anerkenntnisurteil ergangen. Darüber hinaus hat das Landgericht die Beklagte für 1996 zu einer Nebenkostenvorauszahlung von 150 DM verurteilt. Wegen der außerdem eingeforderten Nebenkostenvorauszahlungen hat es die Klage abgewiesen. Ebenso hat es im Hinblick auf die Renovierungskosten entschieden, weil der Kläger die entsprechenden Arbeiten habe durchführen lassen, ohne dass die Voraussetzungen eines verzugsbedingten Schadensersatzanspruchs wegen Nichterfüllung gegeben gewesen seien.

Das greift der Kläger mit der Berufung an. Er beantragt, die Beklagte – jeweils mit Zinsen – ergänzend zur Zahlung der Renovierungskosten von 20.182,54 DM und eines Nebenkostensaldos von 897,72 DM für das Jahr 1996 zu verurteilen, den er auf der Grundlage tatsächlicher zeitanteiliger Kosten von 2.047,72 DM bei gleichzeitigem Abzug geleisteter Zahlungen von 1.000 DM und des erstinstanzlich ausgeurteilten Betrags von 150 DM ermittelt hat.

Entscheidungsgründe

Die Berufung hat einen nicht unerheblichen Erfolg. Sie führt insoweit zu einer Änderung des erstinstanzlichen Urteils und zu einem darüber hinaus reichenden Zuspruch der Klage, als die Beklagte in Höhe von 12.000 DM nebst Zinsen z...