OLG Koblenz Urteil vom 09.10.1997 - 5 U 239/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückabwicklung eines notariellen Vertrages über den Erwerb von Wohnungseigentum

Verfahrensgang

LG Mainz (Urteil vom 10.12.1996; Aktenzeichen 2 O 170/96)

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 10. Dezember 1996 geändert:

Die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

2. Zur Entscheidung über den Betrag des Anspruchs wird die Sache an das Landgericht Mainz zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden hat.

Tatbestand

Die Kläger begehren Rückabwicklung eines notariellen „Kaufvertrages”, durch den die Beklagten sich verpflichteten, den Klägern das Wohnungseigentum an einem Reihenhaus und das Sondernutzungsrecht an einer 12 qm großen Fläche neben dem Hauseingang zu verschaffen (letztes Blatt der Anlage K 1 zur Klageschrift – gelb markiert –). Dieses Sondernutzungsrecht wurde den Klägern trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht übertragen, worauf sie mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 1996 der Rücktritt vom „Kaufvertrag” erklärten (Anlagen K 12 und K 13 zur Klageschrift).

Der auf Zahlung von 589.536,10 DM gerichteten Klage (Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums) sind die Beklagten mit der Verjährungseinrede entgegengetreten. Es sei Sache der Kläger, die anderen beiden Wohnungseigentümer zu veranlassen, das Sondernutzungsrecht an die Kläger abzutreten. Von den Beklagten werde insoweit mangels Eigentum eine unmögliche Leistung gefordert.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zwar hätten die Beklagten sich wirksam verpflichtet, den Klägern das Sondernutzungsrecht an der 12 qm großen Grundstücksfläche zu verschaffen und diese Verpflichtung nicht erfüllt. Gleichwohl scheitere die Klage an § 8 Nr. 4 des notariellen Kaufvertrages, wonach Rückgängigmachung nur bei schwerwiegenden Mängeln verlangt werden könne. Im fehlenden Sondernutzungsrecht an einer derart kleinen Fläche könnte kein Mangel von Gewicht gesehen werden.

Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Es gehe um einen Rechtsmangel. Die einen Sachmangel regelnde Vertragsklausel sei daher nicht einschlägig. Im übrigen könne der Mangel aber auch nicht als geringfügig gewertet werden. Trotz der scheinbar eindeutigen Rücktrittserklärung vom 1. Februar 1996 könnten sie daher Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil abzuändern und

I. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 469.065,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.02.1996 an die Kläger zu zahlen,

hilfsweise

davon einen Teilbetrag in Höhe von 153.942,63 DM an die … zu Darlehen

alles Zug um Zug gegen

Auflassung des im Grundbuch von … für Wohnungseigentum eingetragenen Miteigentums von 333,3/1.000-tel Miteigentumsanteilen an dem Grundstück …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, …, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Haus Nr. … bezeichneten Wohnräumen im Erdgeschoß nebst Terrasse, den Wohnräumen im 1. Obergeschoß nebst Balkon sowie den mit Nr. 2 bezeichneten Kellerräumen im Untergeschoß nebst Rückübertragung des Sondernutzungsrechtes an dem Kfz-Stellplatz mit aufstehender Garage und an der mit Nr. 2 gekennzeichneten Gartenfläche,

II. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 120.471,10 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 16.02.1996 zu zahlen,

äußerst hilfsweise

ihnen Vollstreckungsnachlaß durch Bankbürgschaft zu gewähren.

Die Beklagten beantragen,

1. die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen,
2. hilfsweise, ihnen zu gestatten, Sicherheit auch durch Bürgschaft eines als Zoll- und/oder Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts zu leisten.

Sie tragen vor, keiner der Miteigentümer mache irgendwelche Rechte an der Fläche neben dem Eingang zum Haus der Kläger geltend. Den Klägern stehe demnach das alleinige Nutzungsrecht zu. Daher habe das Landgericht zu Recht den Mangel als nicht schwerwiegend angesehen. Im übrigen könnten die Kläger das Sondernutzungsrecht problemlos von den anderen beiden Miteigentümern erlangen. Letztlich werde der Klageanspruch auch der Höhe nach bestritten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Der Klageanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Da er auch seinem Umfang nach streitig und der Streit über den Betrag des Anspruchs nicht zur Entscheidung reif ist, konnte der Senat lediglich vorab über den Grund entscheiden (§§ 523, 304 ZPO) und mußte die Sache wegen des Betrages an das Landgericht Mainz zurückverweisen (§ 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO).

Die Beklagten sind nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326 Abs. 1, 327 Satz 1, 346 ff. BGB verpflichtet, den Klägern das gezahlte Entgelt für das Wohnungseigentum Zug um Zug gegen dessen Rückübertragung zurückzugewähren. Ob und ggfls. in welchem Umfang den Klägern daneben Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder po...