OLG Koblenz Urteil vom 08.08.2012 - 5 U 116/12

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale durch tatsächliche Handhabung; keine Aufhebung eines unzulässigen Teilurteils bei zwischenzeitlicher Rechtskraft des Schlussurteils

Leitsatz (amtlich)

1. Eine nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen auch künftig bindende Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale kann sich aus der jahrelangen unwidersprochenen Handhabung durch die Parteien des Nutzungsvertrages ergeben.

2. Ist ein derartiger Vertrag Voraussetzung für zwei nebeneinander geltend gemachte Ansprüche des Vermieters, darf nicht über einen durch Teilurteil entschieden werden. Die Aufhebung eines derartigen Teilurteils mit Zurückverweisung in die erste Instanz kommt aber nicht mehr in Betracht, wenn über den dort anhängig gebliebenen zweiten Klageanspruch mittlerweile durch Schlussurteil entschieden ist, das Rechtskraft erlangt hat.

Normenkette

BGB §§ 133, 157, 535, 556 Abs. 2, § 560 Abs. 3, § 581; ZPO §§ 300-301, 538; WEG § 10

Verfahrensgang

LG Koblenz (Urteil vom 21.12.2011; Aktenzeichen 15 O 462/10)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Teilurteil der 15. Zivilkammer des LG Koblenz vom 21.12.2011 wird zurückgewiesen. Des Rechtsmittels gegen das Schlussurteil der 15. Zivilkammer des LG Koblenz vom 25.4.2012 ist der Kläger verlustig.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Verbandsgemeine B. hatte gemeinsam mit Werner P. ein Gebäude errichtet und daran Sondereigentum begründet. Dabei fiel ihr ein Parkhaus zu, das den wesentlichen Teil der Gebäudefläche einnimmt, während Werner P. zahlreiche sonstige Gewerbelokale und Wohnungen erhielt; insofern hatte er Bedarf an Parkplätzen.

Im Hinblick darauf einigten sich beide Bauherren am 1.12.1990 dahin, dass die Verbandsgemeinde gegen eine Zahlung von 150.000 DM 35 Kfz-Stellflächen im Parkhaus bereit stellte. Für den Fall der Überlassung des Parkhauses an einen Dritten sagte sie zu, ihre Verpflichtung weiter zu reichen. Als sie das Parkhaus dann an Annegret D. verpachtet hatte, vereinbarte diese am 19.6.1991 entsprechend mit Werner P., dass er 35 gekennzeichnete Einstellplätze nutzen dürfte. Im Gegenzug waren die "auf diese Parkfläche anteilig entfallenden Betriebskosten in Form von monatlichen Vorauszahlungen von 30 DM pro Einstellplatz = 1.050 DM inklusive Mehrwertsteuer bei jährlicher detaillierter Abrechnung" zu leisten. Die Vereinbarung wurde dann mit Katharina B., die das Parkhaus vom 1.7.1998 an pachtete, fortgeführt.

Unterdessen veräußerte Werner P. seine Eigentumseinheiten sukzessive. Neue Eigentümer wurden weitestgehend die Beklagten, dabei der Beklagte zu 1., die Beklagte zu 3. (eine GbR, an der Werner P. beteiligt ist) sowie die Beklagte zu 4. vor 2006, die Beklagte zu 2. erst 2007. Die Hausverwaltung legte man in die Hände der Firma L.-Immobilien, die mehrfach mit Katharina B. korrespondierte. Daneben schrieb ihr die Beklagte zu 3. unter dem 12.4.2000, sie möge bestätigen, dass die geltende monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 1.050 DM - in Verzicht auf eine Abrechnung - als Pauschale gezahlt werde. Dem stimmte Katharina B. nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers zu.

Mit Wirkung zum 1.1.2004 wurde der Kläger Pächter das Parkhauses. Ihm flossen bis Anfang des Jahres 2005 von Seiten der Eigentümer der übrigen Eigentumseinheiten monatlich 536,86 EUR (= 1.050 DM) zu. Danach wurden die Zahlungen auf 87,50 EUR im Monat reduziert. Mit Schreiben vom 28.4.2005 bat die L.-Immobilien den Kläger um eine Betriebskostenaufstellung, da "die Abschlagszahlungen den tatsächlichen Kosten so nah als möglich kommen" sollten. Tags zuvor hatte sie den Eigentümern mitgeteilt, dass "die Eigentümergemeinschaft Rechtsnachfolgerin (von Werner P.) und Nutzungsberechtigte der ... 35 Kfz-Stellplätze, unabhängig von der Zuteilung im Innenverhältnis", sei. Das knüpfte nach dem Vorbringen des Klägers an ein mit ihm geführtes Gespräch an.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten mit der Behauptung, sie schuldeten ihm ihrerseits Betriebskosten nach Maßgabe der von Werner P. gegenüber Katharina B. übernommenen Verpflichtungen, bezogen auf das Jahr 2006 gesamtschuldnerisch i.H.v. 5.422,32 EUR in Anspruch genommen. Der Betrag geht von einer pauschalen Zahlungspflicht von 12×536,86 EUR = 6.442,32 EUR aus, wobei Vorausleistungen von 1.020 EUR, mithin 85 EUR im monatlichen Durchschnitt, in Abzug gebracht werden. Hilfsweise sind auf der Grundlage einer Abrechnung 4.943,33 EUR (= ermittelte tatsächliche Kosten von 5.963,33 EUR abzgl. 1.020 EUR) eingefordert worden.

Dieses Verlangen, das nach einer Klagerücknahme gegen die Beklagte zu 2. auf die Beklagten zu 1., zu 3. und zu 4. beschränkt worden ist, hat das LG in Bestätigung eines vorangegangenen Versäumnisurteils durch eine Teilentscheidung abgewiesen. Für die Ansprüche auf Tragung von Betriebskosten fehlt nach der Meinung des LG die Grundlage, weil es insoweit nicht zu einer Einigu...