Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen. Kostenentscheidung nach Erledigung der Hauptsache

 

Verfahrensgang

LG Bad Kreuznach (Beschluss vom 22.02.2002; Aktenzeichen 3 O 240/01)

 

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten wird der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bad Kreuznach vom 22. Februar 2002 geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.

2. Auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden gegeneinander aufgehoben (Wert: 4000 Euro).

 

Gründe

Der klagende Mieter hat die Vermieter auf Rückerstattung nicht verbrauchter Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch genommen. Durch Vertrag vom 6. Februar 1990 waren dem Kläger Büroräume überlassen worden. Eine Abrechnung der Betriebskosten ist für die Jahre 1993 bis 2001 nicht erfolgt. Der Kläger hat daher seine ab 1993 geleisteten Überzahlungen auf insgesamt 10.466,40 DM beziffert und mit Mahnbescheid vom 27. März 2001 die Rückzahlung dieses Betrages nebst Zinsen begehrt.

Die Beklagten haben sich unter anderem auf Verjährung und Verwirkung berufen.

Die Hauptsache ist sodann verglichen worden (Zahlung von 6.250 DM nebst Zinsen). Anschließend haben die Parteien sie übereinstimmend für erledigt erklärt und dem Landgericht die Kostenentscheidung gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO überlassen. Die Einzelrichterin hat die gesamten Kosten den Beklagten auferlegt und zur Begründung ausgeführt, ohne das erledigende Ereignis wären sie umfassend unterlegen. Nebenkostenabrechnungen seien auch im Rechtsstreit nicht vorgelegt worden; die der Klageforderung zugrunde liegende Schätzung des Klägers begegne keinen durchgreifenden Bedenken. Verjährung sei nicht eingetreten, da die Nebenkostenforderungen mangels Abrechnung nicht fällig geworden seien.

Mit ihrer sofortigen Beschwerde erstreben die Beklagten eine Kostenentscheidung zu Lasten des Klägers. Dessen Schätzung der Überzahlung habe keinerlei tragfähige Grundlage; jedenfalls sei ein etwaiger Rückforderungsanspruch verjährt.

Das zulässige Rechtsmittel hat einen Teilerfolg. Die Kosten des Rechtsstreits mussten gegeneinander aufgehoben werden. Denn die Auffassung des Landgerichts, ohne das erledigende Ereignis wären die Beklagten in der Hauptsache umfassend unterlegen, begegnet durchgreifenden Bedenken.

Im Einzelnen:

Die Klageforderung war teilweise verjährt. Nach Auffassung des Senats verjährt ein Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen angeblich überzahlter Nebenkosten analog § 197 BGB (alter Fassung) in vier Jahren.

Allerdings wird vereinzelt die Ansicht vertreten, der Sache nach handele es sich um einen Bereicherungsanspruch (vgl. die Nachweise bei Schmid WuM 1997, 158). Träfe das zu, wäre grundsätzlich die 30 – jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB maßgeblich.

Diese Rechtsansicht überzeugt den Senat nicht. Denn der Kläger hat die Betriebskostenvorauszahlungen nicht ohne Rechtsgrund geleistet. Die Vorauszahlungen waren vielmehr vertraglich vereinbart, so dass sich auch nicht sagen lässt, bei einer Überzahlung entfalle in deren Umfang der ursprüngliche Rechtsgrund.

Andererseits kann Schmid (aaO) aber auch nicht darin gefolgt werden, aus dem Rechtsgedanken des § 162 BGB ergebe sich, dass der Vermieter bei unterbliebener Abrechnung die gesamten Vorauszahlungen zurückerstatten müsse. Dieses Ergebnis entbehrt deshalb einer sachlichen Rechtfertigung, weil es ein Mietverhältnis ohne Betriebs- und Nebenkosten nicht gibt. Es kann daher nicht rechtens sein, dem Mieter, der den Komfort der Heizung und Wasserversorgung genossen hat, trotz der dafür offenkundig angefallenen Kosten des Vermieters auch insoweit einen Rückerstattungsanspruch zuzusprechen, weil eine Abrechnung – aus welchen Gründen auch immer – unterblieben ist und nicht mehr nachgeholt werden kann.

Der Senat ist vielmehr der Ansicht, dass der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung überzahlter Betriebs – und Nebenkosten sich auch seinem Umfang nach aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages ergibt:

Der im vorliegenden Fall geschlossene Mietvertrag ist lückenhaft, weil er nicht bestimmt, was im Fall der – ersichtlich nicht bedachten – Überzahlung von Betriebskosten gelten soll. Nach den allgemeinen Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung (§ 157 BGB) muss die Regelungslücke entsprechend dem mutmaßlichen Parteiwillen geschlossen werden. Dieser geht dahin, dass dem Mieter ein Rückforderungsanspruch nur hinsichtlich solcher Zahlungen zustehen soll, denen kein entsprechender Aufwand des Vermieters gegenübersteht.

Dieser vertragliche Rückforderungsanspruch verjährt in vier Jahren (§ 197 BGB alter Fassung). Der Anspruch auf Rückzahlung wird, da mehrere, zeitlich aufeinanderfolgende Vorschusszahlungen vorliegen, nicht auf einmal in einer Summe fällig, sondern entsteht wie bei den einzelnen Leistungen aus einem Ratenkreditvertrag mit jeder einzelnen Zahlung und wird auch jeweils sofort fällig. Da die einzelnen Zahlungen ihre gemeinsame Ursache in der Vorstellu...

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