OLG Koblenz Beschluss vom 05.05.2011 - 2 U 793/10

Leitsatz (amtlich)

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution kann eine schwerwiegende Störung des gewerblichen Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat. Hierauf kann eine außerordentliche Kündigung jedoch nicht gestützt werden, wenn seit Kenntnis des Vorliegens des Kündigungsgrundes - Nichtzahlung der Kaution - 10 Monate vergangen sind.

Normenkette

BGB § 314 Abs. 3, § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1

Verfahrensgang

OLG Koblenz (Beschluss vom 03.06.2011; Aktenzeichen 2 U 793/10)

LG Mainz (Urteil vom 11.06.2010; Aktenzeichen 1 O 413/09)

Tenor

Der Senat erwägt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Mainz - Einzelrichter - vom 11.6.2010 durch Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Gründe

Der Senat hat die Sache beraten. Er erwägt die Berufung gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Gründe werden nachfolgend dargestellt. Der Klägerin wird eine Frist zur Stellungnahme gesetzt bis zum 31.5.2011. Es wird zur Vermeidung weiterer Kosten angeregt, die Berufung zurückzunehmen. Im Einzelnen:

I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Herausgabe und Räumung einer zu Gewerbezwecken gemieteten Wohnung.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte die Wohnung im ersten Obergeschoss rechts des Anwesens ... [X] zur Büro- und Gewerberaumnutzung. Gemäß § 2 des Mietvertrages vom 2.12.2004 vereinbarten die Parteien eine Laufzeit des Mietverhältnisses bis Juli 2020. Gern. § 6 war von der Beklagten eine Mietkaution in Höhe 1.061,64 EUR netto durch Einzahlung in einen Bausparvertrag der ... [A] nebst Abtretung des Guthabens an die Klägerin zu leisten. Spätestens Ende August 2008 erfuhr die Klägerin, dass der Bausparvertrag nicht bespart und die Kaution somit nicht erbracht wurde. Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung ... [B] forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28.08., 28.11.2008 und 6.1.2009 erfolglos zur Zahlung der Mietkaution auf. Auf das persönliche Mahnschreiben der Klägerin vom 23.6.2009 mit der Zahlungsaufforderung bis 30.6.2009 überwies die Beklagte den geforderten Kautionsbetrag, der am 2.7.2009 der Klägerin gutgeschrieben und von ihr zurück überwiesen wurde. Am 1.7.2009 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Die Parteien streiten darüber, ob die fristlose Kündigung des Mietvertrages wirksam ist. Die Beklagte hat im Hinblick auf behauptete Mängel ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung unter Aufrechterhaltung ihrer erstinstanzlichen Anträge.

II. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.

Das LG hat zu Recht die Klage abgewiesen. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Räumlichkeiten gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien hinsichtlich des Mietobjekts ist nicht beendet worden. Die Parteien haben im Mietvertrag vom 2.12.2004 eine Mietzeit von Juli 2005 bis Juli 2020 vereinbart. Eine Beendigung des Mietverhältnisses war nur aufgrund einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB möglich. Ein wichtiger Grund liegt, wie das LG zutreffend ausführt, vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH NJW-RR 2007, 886 Rz. 26). Zwar mag die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution eine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat.

Gemäß § 314 Abs. 3 BGB ist die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses jedoch in angemessener Frist auszusprechen. Die Klägerin wusste seit August 2008 von der Nichterbringung der Kaution. Ein Abwarten von ca. zehn Monaten bis zum Ausspruch der Kündigung war verspätet und nicht mehr angemessen.

Soweit die Klägerin mit ihrer Berufung eine weitere fristlose Kündigung im Hinblick darauf erklärt, dass die Beklagte durch Vorlage eines gefälschten Vertragsformulars über den Abschluss eines Vertrages mit der ... [A], der der Stellung der Kaution dienen sollte, gefälscht habe (st...