OLG Karlsruhe Urteil vom 28.10.2016 - 9 U 14/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zulässiger Ausbau von Kellerräumen durch den Wohnungseigentümer

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie "Hobbyraum" oder "Keller" im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge.

2. Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbständige Einheiten zu unterteilen.

Normenkette

BGB §§ 903, 1004 Abs. 1; WEG § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1, 3

Verfahrensgang

LG Konstanz (Urteil vom 23.12.2014; Aktenzeichen 4 O 192/14 D)

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des LG Konstanz vom 23.12.2014 - D 4 O 192/14 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen tragen die Kläger je zur Hälfte; die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können eine Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft "Am Sch." in Ü.. Sie streiten über die Frage, welche Befugnisse dem Beklagten bei der Nutzung der zu seinem Sondereigentum gehörenden Räume zustehen.

Der Beklagte war Bauherr des Anwesens. Mit notarieller Erklärung vom 14.07.2009 (Anlage K4, I 97 ff.) ordnete der Beklagte die Begründung von Wohnungseigentum auf dem Grundstück an. Es erfolgte eine Aufteilung des Eigentums in vier Miteigentumsanteile, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden waren. Zum Sondereigentum an den Wohnräumen sollten gemäß § 2 der Teilungserklärung auch bestimmte Kellerräume gehören, die jeweils den einzelnen Wohnungen zugeordnet wurden. In § 5 der Teilungserklärung wurde die Nutzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume wie folgt festgelegt:

Die Bezeichnung einer Zweckverwendung der Räume im Aufteilungsplan ist nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums. Das heißt, jeder Eigentümer kann die Zweckverwendung seiner Räume ändern.

Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung der Wohnungen ist nur gestattet, soweit das gegenüber einer Wohnnutzung keine größere Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer oder des Gemeinschaftseigentums mit sich bringt. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung einer Wohnung bedarf in jedem Falle der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Verwalters, die auch aus wichtigem Grund versagt werden kann.

Mit notariellem Vertrag vom 18.06.2010 (Anlage K 5) veräußerte der Beklagte die Wohnung Nr. 3 an die Kläger. Der Beklagte blieb - bis heute - Eigentümer der Wohnung Nr. 4.

Zur Wohnung Nr. 4 gehören u.a. zwei Räume im Untergeschoss, die teilweise als "Keller" und "Hobbyraum" bezeichnet werden. Der Beklagte ließ in diesen zu seiner Wohnung gehörenden Räumen eine Küche, Bad und Toilette mit Warmwasseranschluss und Heizkörper einbauen. In der Folgezeit vermietete der Beklagte diese Räume im Untergeschoss zeitweise als Ferienwohnung.

Mit Urteil vom 26.09.2012 verurteilte das AG Überlingen - 4 C 40/11 - in einem Vorprozess den Beklagten auf Antrag der Kläger wie folgt:

Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, in der Wohnungseigentümergemeinschaft Am Sch. in Ü. im Untergeschoss, in dem mit Nr. 4 bezeichneten Hobbyraum und dem mit Nr. 4 bezeichneten größeren Kellerraum (im Lageplan mit direktem Zugang zwischen Hobbyraum und Kellerraum gekennzeichnet), eine Ferienwohnung zu betreiben.

Das AG Überlingen begründete seine Entscheidung damit, die Nutzung der Räume als Ferienwohnung stelle eine gewerbliche Nutzung dar. Diese bringe gegenüber einer "bloßen Wohnnutzung" größere Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer mit sich. Die Mehrbeeinträchtigung der Miteigentümer sei erheblich. Daher sei der Beklagte - unter Berücksichtigung der Bestimmungen in der Teilungserklärung - nicht berechtigt, in den zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumen eine Ferienwohnung zu betreiben.

Das Urteil des AG Überlingen ist rechtskräftig. Die Frist zur Einlegung einer Berufung wurde vom Beklagten versäumt.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 10.02.2013 (Beiakte AG Überlingen - 4 C 40/11 -, 583/585) vermietete der Beklagte die genannten Räume im Untergeschoss an Frau J. V.. Diese vermietete die ihr überlassenen Räume zumindest zeitweise als Ferienwohnung. Die Räume wurden im Internet von Frau V. als Ferienwohnung beworben.

Im vorliegenden Verfahren haben die Kläger Klage erhoben mit dem Ziel, festzustellen, dass eine...