OLG Karlsruhe Urteil vom 28.10.2004 - 9 U 110/04

Leitsatz (amtlich)

Der Mieter eines langfristigen Mietvertrages, der sich im Interesse der Schadensminderung mit der Weitervermietung durch den Vermieter einverstanden erklärt hat, wird von der Verpflichtung zur Entrichtung der Differenzmiete auch dann nicht frei, wenn der Vermieter das Mietobjekt dem Nachmieter überlassen hat.

Verfahrensgang

LG Konstanz (Urteil vom 28.05.2004; Aktenzeichen 4 O 83/04)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Konstanz vom 28.5.2004 abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.691,70 Euro nebst 4 % Zinsen aus jeweils 156,09 Euro seit dem 5.11.1999, 5.12.1999, 5.1.2000 und 5.2.2000 sowie 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.067,34 Euro seit dem 15.8.2003 zu zahlen.

Auf die Widerklage wird festgestellt, dass der Klägerin aus dem Mietvertrag vom 19.10./22.10.1992 ein Anspruch i.H.v. 1.074,14 Euro nicht zusteht.

Die weiter gehende Klage und Widerklage werden als unbegründet abgewiesen.

2. Die weiter gehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner 86 %, die Klägerin 14 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Gegenstand des Rechtsstreits sind restliche Ansprüche aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Die Parteien hatten am 19.10./22.10.1992 einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Der Vertrag wurde zum 1.10.1993 in Vollzug gesetzt. Die Beklagten hatten die Räume im Einverständnis mit der Klägerin an die Firma D. untervermietet. Diese kündigte 1998 den Untermietvertrag auf Ende Oktober 1999. Am 8.2./18.1.2000 vermietete die Klägerin ihrerseits der Firma D. nicht nur die von den Beklagten zunächst in Untermiete angemieteten Räume mit Rückwirkung ab dem 1.11.1999, sondern weitere im klägerischen Anwesen befindliche Flächen zu einem etwas niedrigeren qm-Preis. Streitgegenständlich sind die von der Klägerin errechnete Differenz der betreffenden Mietzinsansprüche i.H.v. monatlich 156,09 Euro + 16 % MwSt für die Zeit von November 1999 bis Oktober 2003 sowie rückständige Nebenkosten für die Zeit vom 1.1. bis 31.10.1999.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das LG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt und die negative Feststellungswiderklage als unbegründet abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholen und vertiefen.

Sie rügen, das LG habe sich über die unstreitige Tatsache hinweggesetzt, dass das Mietverhältnis zum 31.10.1999 einvernehmlich aufgehoben worden sei. Seine Annahme, die Parteien hätten auch nach dem 31.10. über eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses verhandelt, sei eine bloße Vermutung. Tatsächlich habe lediglich die Klägerin, vertreten durch den Zeugen Streit, versucht, insoweit in Verhandlungen einzutreten.

Außerdem wenden sie ein, ihnen sei mit Wirkung ab dem 1.11.1999 der Gebrauch der Räume infolge deren Vermietung an die Firma D. entzogen worden, weshalb sie von der Entrichtigung des Mietzinses ganz befreit seien (§ 541 BGB a.F., § 536 Abs. 3 BGB n.F., im Folgenden jeweils nur § 536 Abs. 3 n.F.).

Der Wegfall der Zahlungsverpflichtung ergebe sich im Übrigen auch aus § 552 S. 3 BGB a.F., § 537 Abs. 2 BGB n. F (im Folgenden nur § 537 Abs. 2 BGB n.F.). Zu Unrecht habe ihnen das LG eine schwere Vertragsverletzung vorgehalten und die Entlastung durch § 537 Abs. 2 BGB nach § 242 BGB verwehrt. Bis zur Aufhebung des Mietvertrages Ende Oktober 1999 seien sie nämlich vertragstreu gewesen und hätten die Miete bezahlt. Danach seien sie von einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung ausgegangen. Ohne ihre Entlassung aus dem Mietvertrag wäre es der Klägerin nicht möglich gewesen, Umbaumaßnahmen vorzunehmen und die streitgegenständliche Mietfläche von rund 200 m2 im dritten Obergeschoss des Hauses mit einer weiteren Fläche im selben Geschoss zu einer großen Gewerbeeinheit zusammenzulegen und zusammen mit einer weiteren Gewerbefläche im ersten Obergeschoss zu vermieten. Die Vertragsauflösung habe der Klägerin also einen erheblichen Vermögensvorteil gebracht, der den behaupteten Schaden weitaus überwiege.

Hinsichtlich der geltend gemachten Mietnebenkosten berufen die Beklagten sich auf Verwirkung, weil sie die Abrechnung erst mit der Klagerhebung erhalten hätten. Sie seien, auch weil sie ihrer Untermieterin abrechnungspflichtig gewesen seien, davon ausgegangen, zur Nachzahlung nicht verpflichtet zu sein. Dementsprechend hätten sie insoweit keine Rücklagen gebildet.

Die Beklagten stellen folgenden Antrag:

1. Das Urteil des LG Konstanz vom 28.5.2004 wird aufgehoben.

2. Die Klage wird abgewiesen.

3. Auf die negative Feststellungswiderklage wird festgestellt, dass der Klägerin auch der weitere Anspruch von 7.785,87 Euro aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien über gewerblich zu nutzende Räume in R., B.-straße 50, vom 22.10.1992 nicht zuste...