OLG Karlsruhe Urteil vom 28.08.1986 - 9 U 56/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Pachtzinsforderung

Verfahrensgang

LG Konstanz (Urteil vom 11.01.1985; Aktenzeichen 6 O 171/84)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 11.01.1985 wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 20.350,90 DM nebst 10 % Zinsen hieraus seit 27.07.1984 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten 3/4, die Klägerin 1/4 zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 35.000,– DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Die Sicherheit kann jeweils auch in der selbstschuldnerischen und unbefristeten Bürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts bestehen.

5. Der Wert der Beschwer wird für die Klägerin auf 15.000,– DM, für die Beklagten auf 43.507,90 DM festgesetzt.

Tatbestand

Mit Pachtvertrag vom 10.09.1975 (Kopie I 57) hatten die Beklagten als Unterpächter von der Klägerin das Hotel … in Singen gepachtet. Das Pachtverhältnis endete mit dem 30.06.1984. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Beklagten das Hotel auch geräumt und an die Klägerin übergeben.

Die Klägerin klagt rückständigen Pachtzins und Nebenkosten ein. Es handelt sich um den Pachtzins von 32.024,10 DM für die Zeit von Oktober 1983 bis Juni 1984 und um Nebenkosten von 5.124,50 DM, die beide rechnerisch unstreitig sind.

Vor dem Landgericht hat die Klägerin beantragt,

die Beklagten zur Zahlung von 37.148,60 DM nebst 10 % Zinsen aus 32.024,10 DM ab 27.07.1984 und aus 5.124,50 DM ab 06.09.1984 zu verurteilen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben zunächst aufrechnungsweise einen Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution von 15.000,– DM geltend gemacht, sodann einen Anspruch auf Abgeltung von geleisteten Investitionen und Inventaranschaffungen in Höhe von 27.930,– DM, schließlich einen Schadensersatzanspruch von 13.040,04 DM, den sie daraus abgeleitet haben, daß am 28.11.1983 in der Küche des Hotels ein Brand ausgebrochen war, dessen Ursache in der schadhaften Elektroinstallation des Hotels zu suchen sei. Darüber hinaus haben die Beklagten sich auf verschiedene Mängel des Hotels berufen und insoweit Pachtzinsminderung bzw. – wiederum im Wege der Aufrechnung – Schadensersatzansprüche geltend gemacht.

Mit Urteil vom 11.01.1985, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 35.350,90 DM nebst 10 % Zinsen aus 32.024,10 DM seit 27.07.1984 und aus 3.326,80 DM seit 06.09.1984 verurteilt und die Klage wegen weiterer 1.797,70 DM nebst Zinsen abgewiesen und seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt begründet:

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei noch nicht fällig, da die Pachträume renovierungsbedürftig seien und die Beklagten für die Kosten aufzukommen hätten. Eine Vergütung für von ihnen vorgenommene Einbauten könnten die Beklagten nach den Inhalt des Pachtvertrags nicht verlangen; soweit es sich bei den Anschaffungen der Beklagten um bewegliche Gegenstände handle, habe es ihnen freigestanden, diese mitzunehmen. Die Ursache des Brandes vom 28.11.1983 sei ungeklärt. Deshalb konnten die Beklagten keinen Schadensersatz verlangen. Insoweit sei der Pachtzins allerdings um 1.797,70 DM zu mindern, da die Pachträume für etwa 1/2 Monat nicht mangelfrei zur Verfügung gestanden seien. Soweit die Beklagten sich auf Mängel berufen, handle es sich z.T. nicht um Mängel, zum andern sei ein Schaden oder eine Gebrauchsminderung nicht schlüssig dargetan.

Mit der Berufung begehren die Beklagten weiterhin volle Klagabweisung, die sie auf die Aufrechnung folgender Gegenforderungen – in dieser Reihenfolge – stützen:

Brandschaden vom 28.11.1983	13.040,04 DM
Kosten für die Wiederherstellung der Kegelbahn	711,81 DM
Kosten einer Erneuerung der Abwasserentsorgung	840,32 DM
Kosten einer Reparatur der Abwasserinstallation	123,23 DM
Investitionen und Anschaffungen	27.930,– DM
Verzinsung der Kaution für die Zeit vom 01.7.84–30.05.86	862,50 DM
Kaution	15.000,– DM

Hinsichtlich des aufrechnungsweise geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruchs von 15.000,– DM bringen sie vor, daß der Zustand der Pachträume bei Rückgabe besser gewesen sei als bei Übernahme. Sie hätten daher keinen Anlaß, Renovierungskosten zu übernehmen. Auch habe die Klägerin nicht innerhalb der Frist des § 558 BGB entsprechende Ansprüche geltend gemacht. Festgehalten werde auch an dem Schadensersatzanspruch aus dem Brand vom 28.11.1983. Nach den Feststellungen der Badischen Gebäude-Brand-Versicherungsanstalt sei der Brand auf die veraltete und in hohem Maße brandgefährliche Elektroinstallation zurückzuführen; dafür sei die Klägerin verantwortlich. Bei den für 27.930,– DM erbrachten Investitionen und Anschaffungen schließlich...