OLG Karlsruhe Urteil vom 26.10.2010 - 8 U 170/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Notar als Erfüllungsgehilfe des Bauträgers

Normenkette

BGB §§ 246, 280, 812, 817-818

Verfahrensgang

LG Mannheim (Urteil vom 30.09.2009; Aktenzeichen 8 O 58/09)

Tenor

I. Auf die Berufungen des Klägers und des Streithelfers wird das Urteil des LG Mannheim vom 30.9.2009 - 8 O 58/09, in Ziff. 1 der Entscheidungsformel wie folgt abgeändert:

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 3.045 EUR erledigt ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehenden Berufungen des Klägers und des Streithelfers werden zurückgewiesen.

III. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der durch die Streithilfe verursachten Kosten, die der Streithelfer trägt.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger macht mit der Klage restliche Zahlungsansprüche aus einem Bauträgervertrag geltend.

Die Parteien schlossen am 23.12.2003 einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag über den Kauf einer zu sanierenden Eigentumswohnung in ... Vereinbart wurde ein Kaufpreis von 156.200 EUR, wobei ein Teil des Kaufpreises i.H.v. 85.910 EUR (55 % des Gesamtpreises) für den im verkauften Miteigentumsanteil enthaltenen Grundstücksteil und den Anteil an der Altbausubstanz mit Abschluss des Vertrages und nach Erfüllung der in § 5 des Vertrages vereinbarten weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen zu zahlen war. Der Restkaufpreis für die Sanierungsmaßnahmen i.H.v. 70.290 EUR (45 % des Gesamtpreises) war anteilig nach dem im Vertrag geregelten Baufortschritt zu zahlen. Gemäß § 5 Abs. 6 des Bauträgervertrages waren die Kaufpreisraten erst fällig, wenn zum einen eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen und zum anderen die Freistellung des Kaufgegenstandes von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gemäß den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (nachfolgend: MaBV) gesichert war. Gemäß § 6 Abs. 2 des Bauträgervertrages wurde der beurkundende Notar, der Streithelfer, beauftragt, die entsprechenden Erklärungen einzuholen und den Parteien bekannt zu machen. Im Grundbuch war zugunsten der VR-Bank ... eG (nachfolgend: VR-Bank), die das Bauvorhaben für den Kläger finanzierte, eine ggü. der Auflassungsvormerkung vorrangige Grundschuld eingetragen. Die VR-Bank gab am 28.10.2004 eine Pfandentlassungserklärung zu Händen des Streithelfers ab. Darin machte die VR-Bank die Pfandfreigabe davon abhängig, dass ein Betrag i.H.v. 156.200 EUR auf dem bei ihr geführten Konto des Klägers eingeht. Am 5.1.2005 wurde zugunsten der Beklagten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Daraufhin teilte der Streithelfer den Beklagten mit Schreiben vom 11.1.2005 (Anlage K 2) mit, dass der erste Kaufpreisanteil i.H.v. 85.910 an den Kläger zu bezahlen sei. Die Beklagten zahlten sodann am 22.2.2005 einen Betrag von 85.910 EUR auf das Konto des Klägers. Am 22.7.2005 zahlten die Beklagten auf Aufforderung weitere 56.232 EUR an den Kläger.

In dem dem streitigen Verfahren vorausgegangenen Mahnverfahren hat der Kläger Zahlung von 19.526,11 EUR mit der Bezeichnung "Kaufvertrag gem. Schlusszahlung + NK + Sonderleistungen - Juni 2005 vom 1.6.2005 bis 31.12.2005" geltend gemacht. Nach Beendigung des Mahnverfahrens und Abgabe an das Streitgericht zahlten die Beklagten am 19.5.2009 weitere 3.045 EUR. Mit seiner Klage beansprucht der Kläger von den Beklagten noch die Zahlung des Differenzbetrages i.H.v. 16.481,11 EUR sowie die Feststellung, dass der Rechtsstreit i.H.v. 3.045 EUR erledigt ist. Die Beklagten wenden ein, die Pfandentlassungserklärung der VR-Bank vom 28.10.2004 sei keine qualifizierte Freistellungsverpflichtung i.S.v. § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV gewesen, so dass die Kaufpreisraten bei Anforderung durch den Kläger noch nicht zur Zahlung fällig gewesen seien. Den Beklagten stehe daher, da die Lastenfreiheit erst am 27.5.2009 gesichert gewesen sei, ein bereicherungsrechtlicher Anspruch hinsichtlich der von dem Kläger gezogenen Nutzungen zu. Die Beklagten beziffern diesen Anspruch unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 5 % mit 27.175 EUR und erklären damit die Aufrechnung gegen die Klageforderung.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf Urteilsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Mit ihren Berufungen wenden sich sowohl der Kläger als auch der Streithelfer, der dem Rechtsstreit mit seiner Berufungsschrift auf Seiten des Klägers beigetreten ist, gegen die Abweisung der Klage.

Der Kläger trägt zur Begründung seines Rechtsmittels vor:

Das LG habe verkannt, dass ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Variante 1 BGB bereits dem Grund nach nicht bestehe, weil der (wirksame) Bauträgervertrag einen Rechtsgrund für die geleisteten Zahlungen darstelle. In Betracht komme allenfalls ein Anspruch der Beklagten aus § 817 Satz 1 BGB, der aber einen bewussten Gesetzesverstoß de...