OLG Karlsruhe Beschluss vom 31.03.1971 - 1 ReMiet 2/70

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufwendungen des Mieters. Räumung und Herausgabe

Leitsatz (redaktionell)

Ein Mieter, der auf eine nicht rechtsverbindlich längerfristig gemietete Sache Aufwendungen macht, trägt das Risiko, den Nutzen dieser Aufwendungen wegen einer frühen vertragsmäßigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht voll auskosten zu können.

Normenkette

BGB § 556a

Verfahrensgang

LG Mannheim (Aktenzeichen 5 S 133/70)

Tenor

1. Die vertragsmäßige Beendigung eines Mietverhältnisses, das nach § 566 Satz 2 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, bedeutet keine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter den Mieter bei der Überlassung des Wohnraums eine lange, sichere Mietdauer versprochen hat, dann aber seine Willensrichtung ohne erhebliche Anlässe seitens des Mieters ändert und kündigt.

2. Hat der Mieter mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war so kann die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses eine mangels berechtigter Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB bedeuten, wenn der Mieter besonderer Umstände wegen mit einer frühen Kündigung des Mietverhältnisses nicht zu rechnen hatte, die Aufwendungen erheblich sind, für einen erheblichen Teil davon beim Auszug kein Ersatz verlangt werden kann und die Aufwendungen durch die Mietzeit auch noch nicht abgewohnt sind, so daß es im Ergebnis zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde.

3. Die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet keine nicht gerechtfertigte Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB, wenn der Mieter in der innegehaltenen Wohnung mit Einverständnis des Vermieters ein Hobby ungestört ausüben kann, das er in den meisten anderen Wohnungen nicht betreiben könnte.

4. Es stellt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der vertragsmäßigen Beendigung des Mietverhältnisses dar, wenn er das vermietete Einfamilienwohnhaus zu veräußern beabsichtigt und die Verkaufsverhandlungen daran scheitern oder dadurch beeinträchtigt werden, daß sich in dem Haus noch ein derzeit nicht räumungspflichtiger Mieter befindet.

Gründe

1. Das Landgericht hat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

„Stellt es eine nicht gerechtfertigte Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB dar, wenn der Vermieter dem Mieter bei der Überlassung des Wohnraums eine lange, sichere Mietdauer verspricht, er dann aber seine Willensrichtung ohne erhebliche Anlässe seitens des Mieters ändert und kündigt, wobei ein schriftlicher Mietvertrag nach § 556 BGB nicht vorliegt?”

Der Senat entscheidet diese Frage gemäß Nr. 1 des Beschlußtenors. Schließt ein Mieter einen Mietvertrag nicht in der für eine rechtsverbindliche längere Mietzeit in § 566 BGB vorgeschriebenen schriftlichen Form, so würde es eine Umgehung dieses Formerfordernisses bedeuten, wenn er sich trotzdem auf das Versprechen einer längeren Mietdauer durch den Vermieter berufen dürfte. § 566 BGB ist zwingendes Recht. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine wegen Versprechungen des Vermieters unerwartete Kündigung mag zwar für den Mieter, der auf das Versprechen vertraut hat, als Härte erscheinen. Es handelt sich jedoch keineswegs um eine nicht gerechtfertigte, d.h. nicht zumutbare (vgl. Roquette, Neues soziales Mietrecht, 1969 Seite 37 zu RN. 31; Hans, Das neue Mietrecht, § 566 a BGB, Anm. 2 d a.E. S. = 112 (8)) Härte. Denn wer einen auf lange Zeit gewollten Mietvertrag nicht rechtsgültig für eine solche Dauer festlegt, muß sich zumuten lassen, daß der als für unbestimmte Zeit geschlossene Vertrag durch eine dieser Vertragsart entsprechende Kündigung beendet wird.

2. Das Landgericht hat folgende weitere Frage vorgelegt:

„Sind erhebliche wirtschaftliche Aufwendungen des Mieters für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war, im Zusammenhang mit einer unerwartet frühen Kündigung des Mietverhältnisses als nicht gerechtfertigte Härte i.S. von § 556 a Abs. 1 BGB anzusehen? Sind derartige Aufwendungen des Mieters in diesem Sinne nur dann erheblich, wenn er sie vom Vermieter rechtlich nicht ersetzt verlangen kann, sie mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters vorgenommen worden sind und es sich im Ergebnis um wesentliche, nicht vorhersehbare Verluste des Mieters handelt?”

Die Rechtsprechung hat sich mit der Frage, ob sich aus Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache eine unzumutbare Härte bei vertragsmäßiger Beendigung des Mietverhältnisses ergibt, öfters zu befassen. Eine solche Härte wird in der Regel dann in Betracht gezogen, wenn die Aufwendungen durch die bei Vertragsende verflossene Mietzeit nicht im wesentlichen abgewohnt sind und aufgrund des Mietvertrags auch keine Erstattung verlangt werden kann; (vgl. Roquette, Neues soziales Mietrecht, 1969, S. 35 RN 28 a.E. mit wei...