OLG Karlsruhe Beschluss vom 18.10.2021 - 19 W 72/21 (Wx)

Verfahrensgang

AG Mannheim (Aktenzeichen MAN007 GRG 622/2021)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mannheim, Grundbuchamt, vom 12.7.2021 - MAN007 GRG 622/2021 - aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag vom 31.5.2021, geändert durch den Antrag vom 23.7.2021, auf Eintragung der Grundschuld nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses zurückzuweisen.

Gründe

I. Die am 24.3.2021 verstorbene ... ist im Grundbuch als Eigentümerin des Grundbesitzes eingetragen (Grundbuch des Amtsgerichts Mannheim, Gemeinde N., Grundbuchbezirk N., Blatt ... und ebd. Blatt ...). Sie hatte ihrer Tochter, der Beteiligten zu 1, bereits am 19.5.2006 eine notariell beurkundete Vollmacht einschließlich einer Vermögensvollmacht erteilt, die durch den Tod des Vollmachtgebers ausdrücklich nicht erlöschen sollte und die Bevollmächtigte auch zur Abwicklung des Nachlasses ermächtigte.

Am 21.5.2021 schloss die Beteiligte zu 1 unter Verwendung der transmortalen notariellen Vollmacht für den Nachlass ihrer verstorbenen Mutter als Verkäufer mit dem Beteiligten zu 2 als Käufer einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über den Grundbesitz. Dieser enthielt die unbedingten Auflassungserklärungen, die Bewilligung und den Antrag einer Vormerkung und die Verpflichtung des Verkäufers, zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung an einer Bestellung von Grundpfandrechten mitzuwirken. Dazu erteilte der Verkäufer dem Käufer die Vollmacht, alle im Zusammenhang mit der Bestellung und rangrichtigen Eintragung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe am Vertragsgegenstand zweckmäßigen Erklärungen abzugeben, mit der Befugnis, Vollstreckungsunterwerfungen nach § 800 ZPO zu erklären.

Auf der Grundlage dieser Vollmacht erklärte der Beteiligte zu 2 für sich und den Nachlass von ... ebenfalls am 21.5.2021 eine notariell beurkundete Grundschuldbestellung zu Gunsten der Beteiligten zu 3 in Höhe von 350.000 EUR, einschließlich der Bewilligung und Beantragung der Eintragung der Grundschuld.

Der gemäß § 15 GBO vertretungsbefugte Notar hat am 31.5.2021 die Eintragung einer Grundschuld und im Rang danach die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt beantragt, ohne die Erben der ... zu benennen oder einen Erbnachweis beizufügen.

Durch Zwischenverfügung vom 12.7.2021 hat das Grundbuchamt beanstandet, dass zum Vollzug des Antrags noch die Vorlage des Erbnachweises auf Ableben von ... und der Antrag der Erben auf Berichtigung des Grundbuchs auf Ableben von ... erforderlich sei. Zur Eintragung der Grundschuld sei die Voreintragung der Erben nach § 39 Abs. 1 GBO erforderlich. Die Voreintragung der Erben sei weder nach § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO noch nach § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO entbehrlich.

Dagegen wendet sich die von dem vertretungsberechtigten Notar am 13.7.2021 eingelegte Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Am 23.7.2021 hat der Notar als Vertreter der Beteiligten den Eintragungsantrag vom 31.5.2021 unter Aufrechterhaltung des Antrags auf Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld dahin geändert, dass die Auflassungsvormerkung im Rang vor der Finanzierungsgrundschuld einzutragen sei. Das Grundbuchamt hat am 9.8.2021 eine Erwerbsvormerkung für den Beteiligten zu 2 im Grundbuch für den streitgegenständlichen Grundbesitz eingetragen.

II. Die nach §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat Erfolg.

Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 12.7.2021 ist nicht gerechtfertigt. Für die Eintragung der streitgegenständlichen (Finanzierungs-)Grundschuld ist weder ein Erbnachweis auf Ableben von ... noch ein Antrag der Erben auf Berichtigung des Grundbuchs erforderlich. Denn es bedarf keiner Voreintragung der Erben als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes.

1. Von dem Grundsatz der Voreintragung (§ 39 Abs. 1 GBO) bestehen Ausnahmen für Erben nach § 40 Abs. 1 GBO. Zwar ergibt sich hier die Ausnahme von dem Voreintragungsgrundsatz nicht aus § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO, wohl aber aus § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO.

a) Eine Ausnahme von dem Voreintragungsgrundsatz für die Eintragung einer (Finanzierungs-)Grundschuld besteht nicht nach § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO.

Danach ist § 39 Abs. 1 GBO nicht anzuwenden, wenn die Person, deren Recht durch die Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten ist, und wenn die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts eingetragen werden soll. Weder eine Übertragung noch eine Aufhebung eines Rechts liegt vor, wenn eine Auflassungsvormerkung oder eine (Finanzierungs-)Grundschuld eingetragen werden sollen. Da eine Auflassungsvormerkung aber allein dazu dient, die endgültige Übertragung vorzubereiten und zu sichern und sie in ihrem rechtlichen Bestand von dem Bestand des gesicherten Übertragungsanspruchs abhängig ist, ist - nur für die Auflassungsvormerkung - § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO entsprechend anzuwenden (BGH NJW 2018, 3310, juris Rn. 6).

Zu Recht hat das Grundbuchamt entschieden, dass daraus nicht folgt, dass § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO ...