OLG Karlsruhe Beschluss vom 18.08.2008 - 8 W 34/08

Leitsatz (amtlich)

1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion.

2. Wird die Sicherheit durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Das setzt nicht voraus, dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sind. Ausreichend ist vielmehr, dass der Vermieter eine Abrechnung über die von ihm geltend gemachten Ansprüche aufstellt und diese mit der Mietsicherheit verrechnet.

3. Falls der Vermieter zu Unrecht - das heißt wegen nicht gerechtfertigter Forderungen - auf die Mietesicherheit zugreift, ist der Mieter auf seinen Rückforderungsanspruch angewiesen.

Normenkette

BGB § 551

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Beschluss vom 31.07.2008; Aktenzeichen 9 C 301/08)

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des AG Karlsruhe vom 31.7.2008 - 9 C 301/01 - wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 1.237,50 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller waren vom 1.6.2006 bis 31.3.2008 Mieter, die Antragsgegner Vermieter des Reihenhauses X-Str. Y in S.

Von Januar 2007 bis einschließlich März 2008 minderten die Antragsteller wegen behaupteter Mängel der Mietsache die monatliche Miete um ca. 25 %, das heißt, sie behielten 235 EUR von 935 EUR ein. Die streitigen Mängel sind Gegenstand des selbständigen Beweisverfahrens 5 H 7/07 des AG Karlsruhe.

Die Antragsteller haben den Antragsgegnern als Mietkaution das Guthaben eines bei der Sparkasse K. geführten Kontos i.H.v. 2.475 EUR verpfändet. Die Antragsgegner betreiben unter Berufung auf ihr Pfandrecht die Auszahlung dieses Guthabens. Sie meinen, dass die Mietminderung durch die Antragsteller nicht gerechtfertigt gewesen sei und deshalb noch Mietzinsansprüche in einer das Guthaben übersteigenden Höhe bestünden. Die Sparkasse K. hat den Antragstellern mit Schreiben vom 15.7.2008 angekündigt, dass sie das Guthaben an die Antragsgegner nach Ablauf einer Wartefrist von vier Wochen auszahlen werde.

Die Antragsteller meinen, die Antragsgegner seien zur Verwertung der Mietkaution nicht berechtigt. Die Verwertung sei nur zulässig, wenn zwischen den Mietvertragsparteien feststehe, dass der Vermieter gegen den Mieter noch fällige Ansprüche habe. Das sei hier nicht der Fall. Das selbständige Beweisverfahren diene vielmehr erst der Klärung solcher Ansprüche.

Die Antragsteller haben vor dem AG den Erlass folgender einstweiliger Verfügung beantragt:

Die Antragsgegner haben es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 25.000 EUR, ersatzweise Ordnungshaft, zu unterlassen, das zum Zwecke der Mietsicherheit verpfändete Guthaben von dem bei der Sparkasse K. geführten Sparkonto Nr. XY einzuziehen.

Das AG hat den Antrag - ohne Beteiligung der Antragsgegner - durch Beschluss zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragsteller.

II. Die sofortige Beschwerde bleibt ohne Erfolg.

1. Da die Antragsteller im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit in erster Instanz ihren allgemeinen Gerichtsstand außerhalb der Deutschlands hatten, ist das OLG zur Entscheidung über die sofortige Beschwerde berufen (§ 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG).

2. Die sofortige Beschwerde ist nicht begründet. Es fehlt sowohl an einem Verfügungsanspruch als auch an einem Verfügungsgrund.

a) Die Antragsteller meinen, die Antragsgegner seien verpflichtet, die Einziehung der Mietkaution zu unterlassen, weil die Forderung, deretwegen die Kaution verwertet werden soll, streitig sei. Eine Mietkaution diene dem Vermieter lediglich als Sicherheit, weshalb dieser erst auf die Kaution zugreifen dürfe, wenn die Rechtslage zwischen den Vertragsparteien endgültig geklärt sei. Diese Rechtsansicht verkennt die Bedeutung einer Mietkaution nach beendetem Mietverhältnis.

aa) Zu Unrecht berufen sich die Antragsteller für ihren Standpunkt auf die Entscheidung des BGH vom 1.7.1987 (BGHZ 101, 244, 251). Zutreffend ist zwar, dass dort ausgeführt ist, die Kaution diene der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser solle sich wegen seiner Forderungen, insbesondere wegen seiner nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche, aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Das bedeutet aber nicht, dass die Forderung, auf die der Vermieter sich zur Rechtfertigung der Verwertung der Kaution beruft, unstreitig sein muss. Gerade wenn die Kaution ihren Zweck erfüllen soll, dem Vermieter - nach Beendigung des Mietverhältnisses - die Möglichkeit zu geben, sich wegen noch bestehender Ansprüche auf einfache Weise befriedigen zu können, muss ihm die Kaution als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen (Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, C § 551 Rz. 199). Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter zunächst die Klärung streitiger Ansprüche in einem ...