OLG Karlsruhe Beschluss vom 15.02.2000 - 3 REMiet 1/99 (veröffentlicht am 15.02.2000)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatz

Leitsatz (amtlich)

Folgende Klausel eines vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages ist – wenn nicht besondere Umstände vorliegen – für den Mieter im Sinn des § 3 AGB-Gesetz überraschend und damit nicht Vertragsbestandteil.

„Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat”.

Wenn die Klausel Vertragsbestandteil geworden wäre, wäre sie gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz unwirksam, da sie dem Mieter konkludent den Nachweis abschneidet, daß dem Vermieter infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses Kosten überhaupt nicht oder nur in geringerer Höhe entstanden sind.

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Orientierungssatz

Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel über die pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses

Normenkette

BGB § 535; AGBG §§ 3, 9 Abs. 1, § 11 Nr. 5 Buchst. b; ZPO § 541

Verfahrensgang

LG Baden-Baden (Aktenzeichen 3 S 11/99)

AG Achern (Aktenzeichen 1 C 224/98)

Gründe

I.

Die Klägerin vermietete den Beklagten mit schriftlichem Mietvertrag vom April 1992 ihr Einfamilienhaus in A ab 01.05.1992 auf unbestimmte Zeit zu einem monatlichen Kaltmietzins von 1.300 DM. § 4 Nr. 5 des von der Klägerin verwendeten, von den Parteien unterzeichneten Formularmietvertrages lautet wie folgt:

„Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat”.

Auf Wunsch der Beklagten wurde das Mietverhältnis vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31.01.1998 einvernehmlich beendet. Fristgemäß erfolgte daraufhin die Wohnungsübergabe an die Klägerin am 31.01.1998.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten nunmehr u. a. pauschalen Ersatz der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 4 Nr. 5 des Mietvertrages in Höhe von 1.300 DM.

Das Amtsgericht hat dieses Begehren in voller Höhe für begründet erachtet. Insgesamt hat es die Beklagten wegen dieser und weiterer Klagepositionen unter Verrechnung eines unstreitigen Kautionsguthabens der Beklagten (4.396,91 DM) zur Zahlung von 1.976,82 DM verurteilt. Gegen dieses Urteil haben die Beklagten form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie sich u. a. gegen die Zuerkennung der Anspruchsposition „Pauschalabgeltung gemäß § 4 Nr. 5 des Mietvertrages” wenden.

Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz u. a. darüber, ob § 4 Nr. 5 des Mietvertrages wirksam ist. Das Landgericht hat daraufhin dem Senat folgende Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung vorgelegt:

„Ist in einem Mietvertrag über Wohnraum folgende Formularklausel hinsichtlich der Vereinbarung einer pauschalen Unkostenabgeltung wirksam:

‚Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat’?”

Das Landgericht hält die Frage der Wirksamkeit der Klausel für entscheidungserheblich und rechtsgrundsätzlich. Es selbst ist der Auffassung, daß die Klausel wirksam ist.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluß des Landgerichts vom 28.07.1999 Bezug genommen.

II.

Die Vorlage ist unzulässig, so daß ein Rechtsentscheid gemäß § 541 ZPO nicht ergehen kann.

Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage nach der Wirksamkeit von § 4 Nr. 5 des Formularmietvertrages ist nicht entscheidungserheblich, da die Klausel gemäß § 3 AGB-Gesetz schon nicht Vertragsbestandteil geworden ist.

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden gemäß § 3 AGB-Gesetz nicht Vertragsbestandteil, wenn sie aus Sicht der vom Verwender als Kunden angesprochenen Verkehrskreise ungewöhnlich und für den konkreten Vertragspartner des Verwenders subjektiv auch überraschend sind (u. a. Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 8. Aufl., § 3 Rdnr. 12/14 und 13/13a). § 4 Nr. 5 des Formularmietvertrages ist aus Sicht der mit Formularmietverträgen der vorliegenden Art konfrontierten (potentiellen) Wohnungsmieter ungewöhnlich und – wenn nicht besondere Umstände vorliegen – für den einzelnen Mieter auch überraschend. Durch die Klausel werden in dem Mietvertrag für den Fall einer künftigen einvernehmlichen vorzeitigen Vertragsbeendigung Bedingungen festgelegt, die typischerweise essentieller Gegenstand der Verhandlungen sind, die einer solchen (vertragsbeendenden) Vereinbarung vorausgehen; denn bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen und damit gemäß § 565 BGB kü...