OLG Hamm Urteil vom 25.09.1990 - 7 U 48/90

Verfahrensgang

LG Dortmund (Urteil vom 20.02.1990; Aktenzeichen 5 O 431/88)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers, die im übrigen zurückgewiesen wird, und die Anschlußberufung der Beklagten wird das am 20. Februar 1990 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird festgestellt, daß das Mietverhältnis zwischen dem Kläger einerseits und den Beklagten andererseits betreffend die Gaststätte … aufgrund der fristlosen Kündigung des Verbandes Gaststätten- und Hotelgewerbe Westfalen e.V. vom 2. August 1988 beendet ist.

Die weitergehende Widerklage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert den Kläger um 39.358,60 DM und die Beklagten um 500,– DM.

Tatbestand

Durch Mietvertrag vom 7. Juli 1981 vermietete der Kläger den beklagten Eheleuten in … eine Gaststätte mit angrenzender Trinkhalle. Das Mietverhältnis begann am 15.08.1981 und war bis zum 30.06.1996 fest vereinbart. Der monatliche Mietzins betrug 5.195,50 DM.

Im Jahre 1987 rügten die Beklagten Mängel des Mietobjektes. Mit Anwaltsschreiben vom 12. Juli 1987 wiederholten sie die Rüge und verlangten Mängelbeseitigung bis zum 30.06.1987. Sie wiesen auf die Möglichkeit der Minderung, der fristlosen Kündigung und der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen hin. Es folgten weitere schriftliche Aufforderungen zur Mängelbeseitigung unter Androhung einer Minderung, von Schadensersatzansprüchen und einer fristlosen Kündigung. Im Juni/Juli 1987 verhandelten die Parteien über Termine zur Beseitigung der Mängel.

Unter dem 11.08.1987 beantragten die Beklagten im Wege der Beweissicherung vor dem Amtsgericht Münster – 4 H 138/87 – die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung verschiedener Mängel. Insoweit wird auf die Antragsschrift vom 11.08.1987 (Bl. 1 bis 7 der Beiakten) Bezug genommen. Der Antrag wurde durch Beschluß des Amtsgerichts Münster vom 08.09.1987 als unzulässig zurückgewiesen. In der Folgezeit verhandelten die Parteien weiter über die Mängelbeseitigung. Am 09.03.1988 kam es zu einem Ortstermin, in dem die Parteien die Beseitigung folgender Mängel vereinbarten:

1. „Sämtliche Rolläden werden abgedichtet.
2. Der Kläger baut auf seine Kosten im Gaststättenraum einen zusätzlichen Lüfter ein.
3. Ein im Boden verlegtes Kabel wird verlegt.
4. Die Decke des Kühlraumes wird abgedichtet und geschlossen.
5. Die Feuchtigkeitsschäden in der Gaststätte werden beseitigt.”

Mit Anwaltsschreiben vom 15.06.1988 rügten die Beklagten, daß die Mängel größtenteils nicht beseitigt seien, setzten eine Nachfrist bis zum 10.07.1988 und drohten die Ersatzvornahme an. Unter dem 20.07.1988 kündigte der Verband Gaststätten- und Hotelgewerbe Westfalen e.V. namens und in Vollmacht der beklagten Ehefrau das Mietverhältnis und verwies zur Begründung auf die Vorkorrespondenz und die nicht beseitigten Mängel. Im Hinblick auf die lang andauernde Geschäftsbeziehung erklärten sich die Beklagten allerdings bereit, das Objekt bis zum 31.01.1989 weiter zu bewirtschaften. Mit Schreiben vom 25. Juli 1988 widersprach der Kläger der fristlosen Kündigung der Beklagten. Mit Schreiben vom 2. August 1988 bestätigte der Verband Gaststätten- und Hotelgewerbe die fristlose Kündigung vom 20. Juli 1988 und wies den Widerspruch des Klägers zurück. Am 31. August 1988 räumten die Beklagten das Objekt.

Der Kläger hat gemeint, die fristlose Kündigung der Beklagten sei mangels Kündigungsgrundes unwirksam, und hat behauptet, die Mängel im wesentlichen vor der fristlosen Kündigung der Beklagten beseitigt zu haben. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden habe er zwar nicht abgestellt. Doch habe er sich mit den Beklagten darauf geeinigt, diese Mängel wegen des Umfangs der Arbeiten erst während des Urlaubs der Beklagten im Januar/Februar 1989 zu beseitigen. Im übrigen sei die Mängelbeseitigung mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden gewesen, weil die Beklagten vereinbarte Termine zur Mängelbeseitigung abgesagt hätten.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 20.782,– DM nebst 7,5 % Zinsen von 5.195,50 DM seit dem 01.10.1988 und von jeweils weiteren 5.195,50 DM seit dem 01.11, 01.12.1988 und 02.01.1989 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen,

sowie widerklagend,

festzustellen, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien betreffend die Gaststätte … aufgrund der fristlosen Kündigung des Verbandes Gaststätten- und Hotelgewerbe Westfalen e.V. vom 20.07.1988 zum 31.08.1988 beendet ist.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten haben bestritten, daß der Kläger vor der fristlosen Kündigung im wesentlichen alle Mängel außer der Ursache für die Feuchtigkeit im Gaststättenraum abgestellt habe. Lediglich der Kühlraum sei isoliert worden. Ansonsten seien nur unzureichende Arbeiten ausgeführt worden. Sie haben bestritten, eine Vereinbarung mit dem Kläger darüber getroffen zu haben, daß die Ursac...