OLG Hamm Urteil vom 23.11.2005 - 30 U 45/05

Verfahrensgang

LG Bochum (Urteil vom 06.01.2005; Aktenzeichen 8 O 226/04)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 6.1.2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des LG Bochum wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Der Kläger vermietete an die Beklagte 6 Büroräume, 3 Keller, 2 WC mit Bad, 2 Loggien im dritten Obergeschoss des Hauses A. 5, H., zum Betrieb einer Anwaltspraxis. In dem schriftlichen Mietvertrag war lediglich der Kläger als Vermieter aufgeführt und nicht auch seine inzwischen verstorbene Ehefrau E.H., die Miteigentümerin des Hauses A. 5 in H. war. Gemäß § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages war eine feste Mietzeit vom 1.4.1996 bis zum 31.3.2006 vereinbart. Die von der Beklagten monatlich zu zahlende Bruttokaltmiete betrug (umgerechnet) 805,55 EUR. Die Beklagte unterzeichnete den Mietvertrag unter dem 31.3.1996. Auf Seiten des Vermieters unterzeichnete dessen Ehefrau den Mietvertrag unter dem 15.4.1996 mit "E.H.". Nachdem die Landeszentralbank in Nordrhein-Westfalen am 7.5.1996 die Genehmigung nach § 3 WährG für die in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages vom 31.3./15.4.1996 vereinbarte Wertsicherungsklausel erteilt hatte, übersandte die "Hausverwaltung W." der Beklagten den unterzeichenten Mietvertrag mit Schreiben vom 20.5.1996.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages nebst Anlage wird auf die Kopie auf Bl. 16 bis 23 und 26 d.A. verwiesen.

Einen Teil der gemieteten Räume nutzte sie selbst zum Betrieb einer Anwaltspraxis. Den anderen Teil überließ sie im Einverständlich mit dem Kläger einem Untermieter.

Mit Schreiben vom 14.9.2001 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietvertrages über die Kanzleiräume zum 31.3.2002. Zur Begründung wies sie darauf hin, dass nach ihrer Auffassung kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen worden sei, da ihr Vertragsexemplar nicht von dem Kläger unterzeichnet worden sei. Der Kläger widersprach der Kündigung des Mietverhältnisses umgehend. Dennoch erklärte die Beklagte ggü. ihrem Untermieter, K., die Kündigung des Untermietvertrages über die von ihm genutzten Räume im 3. Obergeschoss des Hauses A. 1 in H. zum 31.3.2002 mit der Begründung, dass ihr Hauptvertrag zu diesem Zeitpunkt ende. Unter dem 7.12.2001 schloss der Kläger sodann mit Herrn K. einen Wohnraummietvertrag über andere Räume in seinem Haus A. 1 in H.

Die Beklagte zog zum 31.3.2002 aus den von dem Kläger gemieteten Kanzleiräumen aus und zahlte in der Folgezeit auch keinen Mietzins mehr.

Mit Anwaltsschreiben vom 25.7.2002 erklärte der Kläger ggü. der Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Mietzinsrückstände für die Monate April 2002 bis Juli 2002.

Durch mittlerweile rechtskräftige Urteile des AG Herne vom 9.7.2002 - 9 C 165/02 und vom 15.7.2003 - 9 C 159/03 - wurde die Beklagte zur Zahlung rückständigen Mietzinses nebst Zinsen verurteilt. Die gegen diese Urteile eingelegten Rechtsmittel der Beklagten hatten keinen Erfolg und wurden durch Urteil der 5. Zivilkammer des LG Bochum vom 20.12.2005 - 5 S 202/02 - und durch Urteil der 5. Zivilkammer des LG Bochum vom 16.1.2004 - 5 S 123/03 - zurückgewiesen.

Unter dem 29.10.2002 schloss der Kläger mit Herrn D. einen Wohnraummietvertrag über einen Teil der Räume, die die Beklagte zuvor zum Betrieb ihrer Anwaltskanzlei genutzt hatte. Mietbeginn war der 29.10.2002; der Mietzins betrug 360 EUR netto pro Monat. Unter dem 7.6.2003 schloss der Kläger einen weiteren Wohnraummietvertrag mit Frau H. über Räume, die die Beklagte zuvor angemietet hatte. Der Mietzins betrug 190 EUR netto pro Monat.

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger von der Beklagten Ersatz des Schadens verlangt, der ihm als Folge der Kündigung entstanden sei. Er hat im Einzelnen folgende Beträge geltend gemacht:

Nutzungsausfall August 2002 bis 15.11.2002 2.883,16 EUR

Nutzungsausfall 16.11.2002 bis Juni 2003 3.478,02 EUR

Nutzungsausfall Juli und August 2003 547,52 EUR

Kosten für Inserate 619,83 EUR

Summe 7.528,71 EUR

Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf den Schriftsatz des Klägers vom 15.3.2004 (Bl. 12 bis 15 d.A.) verwiesen.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 7.528,71 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.8.2003 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat die Auffassung vertreten, der Mietvertrag sei nicht formwirksam zustande gekommen, da die mittlerweile verstorbene Ehefrau des Klägers diesen ohne Vertretungszusatz unterschrieben habe. Zudem fehle es an einer rechtzeitigen Annahmeerklärung auf Vermieterseite.

Die Beklagte hat weiter geltend gemacht, der Kläger habe gegen die ihm obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen. Sie hat insoweit behauptet, ihr früherer Vermieter wäre bereit gewesen, das frühere Mietverhältnis mit dem Kläger fortzusetzen, während dieser - was unstreitig ist - unter dem 7.12.2001 mit ihrem früheren Vermieter einen Mietvertrag über eine andere Wohnung mit Wirkung ab dem 1.3.2003 geschlossen habe.

Weiterhin hat s...