OLG Hamm Urteil vom 09.08.2021 - 18 U 42/20

Verfahrensgang

LG Dortmund (Aktenzeichen 4 O 309/18)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Dortmund, 4. Zivilkammer, vom 30.1.2020 (4 O 309/18) wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung hat die Klägerin zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die Klägerin ist als gewerbliche Immobilienmaklerin tätig. Die ursprünglichen Eigentümer der Immobilie W.-straße N01 in A, die Zeugen S., schalteten für die Immobilie eine Verkaufsanzeige auf der Plattform "eBay-Kleinanzeigen". Nach Kontaktaufnahme durch die Klägerin beauftragten die Zeugen S. diese als Makler.

Die Klägerin bot daraufhin das Objekt auf der Internetplattform "immobilienscout24.de" an. In der Online-Anzeige wurde auf die Maklerprovision für den Käufer i.H.v. 3,57 % für den Fall eines erfolgreichen Kaufvertragsabschlusses hingewiesen. Das Objekt wurde zu einem Verkaufspreis von 225.000 EUR angeboten. Auf diese Anzeige hin wandte sich der Beklagte an die Klägerin mit elektronischer Nachricht vom 11.7.2016. Eine Mitarbeiterin der Klägerin sandte in der Folge eine Mail mit einem Link zum Exposé-Download an den Beklagten. In dieser Mail hieß es u.a.:

"Sofern (...) keine Vorkenntnis besteht und sie möchten, dass wir vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnen, erhalten sie nun die Gelegenheit zum Exposé-Download".

Der Beklagte lud daraufhin das Exposé herunter; in diesem befand sich erneut der Hinweis auf die Zahlung einer Provision i.H.v. 3,57 % und die Namen sowie Telefonnummer des Verkäufers.

Der Beklagte und die Klägerin vereinbarten einen Besichtigungstermin, der am 16.7.2016 stattfand; später - am 30.7.2016 - fand dann ein weiterer Termin statt. Bei dem ersten Besichtigungstermin lernte der Beklagte die Zeugen S. kennen.

Am 18.7.2016 übersandte der Geschäftsführer der Klägerin dann an den Beklagten nach vorhergehendem Telefongespräch eine E-Mail mit einem "vertraulichen Spezialangebot". Nach diesem sollte er sich zur Zahlung einer Sonderprämie von 2.000 EUR inklusive Mehrwertsteuer bei Erreichen eines Kaufpreises von 210.000 EUR verpflichten und zu einem Bonus von 50 % bei einem Minderpreis unter 210.000 EUR. In diesem Angebot wurde ein Preis von 205.000 EUR als "Phantasiepreis" bezeichnet. Der Beklagte unterzeichnete die Vereinbarung nicht. Hinsichtlich des Inhalts dieser E-Mail nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 39 und 40 der Gerichtsakte.

Der Beklagte bemühte sich - wobei streitig ist, ob und inwieweit er dabei von der Klägerin und ihrem Geschäftsführer unterstützt wurde - um eine Finanzierung. Unter dem 20.7.2016 wandte sich der Geschäftsführer der Klägerin per E-Mail an den Zeugen S. und teilte diesem mit, dass er mit zwei potenziellen Finanzierern für den Kauf durch den Beklagten in Kontakt getreten sei und forderte Unterlagen an. Zudem führte er aus:

"Zudem haben wir weitere Interessenten. Darunter ist auch jemand, der bereit wäre, mehr zu bezahlen. Doch solchen Aussagen stehe ich sehr skeptisch gegenüber, weil sie sich in der Vergangenheit nicht bewahrheitet haben - leider."

Mit E-Mail vom 27.7.2016 schrieb der Geschäftsführer der Klägerin dem Zeugen S. wie folgt:

"Auf jeden Fall lohnt es sich um jeden Euro Ankaufspreis zu feilschen. So schnell kann man steuerfrei kein Geld verdienen wie hier. Geben sie das Objekt nicht unter Wert ab."

Auf diese E-Mail erwiderte der Zeuge S. am gleichen Tag mit der Frage, ob es noch weitere Besichtigungswünsche oder Interessenten geben würde. Bezüglich des genauen Inhalts der vorgenannten E-Mails nimmt der Senat Bezug auf Bl. 125 und Bl. 141 der Gerichtsakte.

Am 3.8.2016 fasste die Geschäftsführerin der Klägerin in einer weiteren Mail dann gegenüber dem Beklagten und den Verkäufern den Stand der Vertragsverhandlungen zusammen, insbesondere auch die Höhe des Kaufpreises i.H.v. 205.000 EUR. Die Informationen dazu hatte er kurz vorher vom Zeugen S. erhalten. Hinsichtlich des Inhalts dieser E-Mail nimmt der Senat Bezug auf Bl. 128 und 129 der Gerichtsakte.

Am 7.9.2016 wandte sich die Klägerin dann an den Zeugen S. und verwies auf zahlreiche Interessentenabfragen sowie darauf, dass der Finanzierer des Beklagten mitgeteilt habe, dass die Finanzierung bewilligt und die Zahlung des Kaufpreises veranlasst sei.

Am gleichen Tag stellte die Klägerin einen Betrag i.H.v. 7.318,50 EUR gegenüber dem Beklagten in Rechnung und mahnte den Betrag mit Schreiben vom 26.9.2016 an. Weder der Beklagte noch die Zeugen S. bestätigten der Klägerin den Abschluss des Kaufvertrages, der am 16.08.2016 geschlossen wurde.

Unter dem 14.12.2017 beauftragte die Klägerin dann ihren Prozessbevollmächtigten zur Anspruchsverfolgung und mit dem Ziel, einen unnötigen Rechtsstreit zu vermeiden. Mit Schreiben vom 5.6.2018 wandte dieser sich an den Beklagten. Die Klägerin zahlte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nach einer 0,65-fachen Geschäftsgebühr zuzüglich Kommunikationspauschale und Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 376,52 EUR.

Die Klägerin h...