OLG Hamm Teilurteil vom 15.07.1986 - 4 U 177/86

Verfahrensgang

LG Detmold (Urteil vom 02.05.1986; Aktenzeichen 1 O 105/86)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 2. Mai 1986 verkündete Urteil der Zivilkammer I des Landgerichts Detmold wird zurückgewiesen, soweit sie sich gegen den Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit des genannten Urteils richtet.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer der Pension „…” in …. Das Pachtobjekt befindet sich in einem Bereich der …, in dem fast ausschließlich Kurheime und Fremdenpensionen für Kurgäste angesiedelt sind.

Die Parteien schlossen einen Pachtvorvertrag, aufgrund dessen die Beklagte die Nutzung des Pachtobjektes zum 5. Oktober 1985 zur Durchführung der für die Aufnahme des Pensionsbetriebe notwendigen Renovierungsarbeiten gestattet wurde.

Aufgrund des später abgeschlossenen Pachtvertrages wurde das Haus mit Wirkung vom 1.1.1986 auf die Dauer von 10 Jahren zu einem monatlichen Pachtzins in Höhe von 2.600,– DM an die Beklagte verpachtet.

Wegen des Inhaltes des Pachtvertrages im einzelnen wird auf die Fotokopien Bl. 12 ff. der Akten verwiesen.

Der Kläger kündigte das Pachtverhältnis fristlos durch Schreiben vom 29. Januar 1986. Er stützte seine Kündigung auf die unterbliebene Zahlung der Kaution sowie auf eine vertragswidrige Aufnahme, von Dauergästen in die Pension durch die Beklagte.

Wegen des Inhaltes des Kündigungsschreiben im einzelnen wird auf die Fotokopien Bl. 18 ff. der Akten verwiesen.

Aufgrund dieser Kündigung hat der Kläger die Beklagte auf Räumung verklagt.

Das Landgericht hat diesem Räumungsbegehren durch Urteil vom 2. Mai 1986 stattgegeben. Es hat die vom Kläger angeführten Kündigungsgründe für durchgreifend erachtet. Hinsichtlich der Kautionszahlung hat es die bloße Zusendung eines Sparbuches mit dem entsprechenden Betrag nicht als genügend erachtet, zumal das auf den Namen der Beklagten lautende Sparbuch noch nicht einmal einen Sperrvermerk enthielt und außerdem auch erst nach Ausspruch der Kündigung übersandt worden war. Mängelrügen hätten nicht zur Zurückhaltung des Kautionsbetrages berechtigt.

Die vertragswidrige Aufnahme von Dauergästen hat es aufgrund der Umstände als erwiesen angesehen, weil die vier Herren unstreitig bereits seit mehreren Monaten in der Pension wohnten und auch ein monatlich bemessenes Entgelt zahlten, das mit 350,– DM für eine Fremdenpension ungewöhnlich niedrig bemessen sei.

Wegen des Inhaltes des Urteils im einzelnen wird auf Bl. 76 ff. d.A. verwiesen.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte Berufung eingelegt.

Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages ist sie der Ansicht, daß selbst wenn die Kaution hier nicht vertragsgemäß entrichtet worden sei, diese einmalige Nichtzahlung jedenfalls nicht zur fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses berechtige. Dabei dürften auch die zahlreichen Mängel des Pachtobjektes, die auf insgesamt fünf Wasserrohrbrüchen zwischen November 1985 und Januar 1986 beruhten, nicht unberücksichtigt bleiben. Infolge dieser Wasserschäden sei eine ordnungsgemäße und pünktliche Aufnahme des Pensionbetriebes ausgeschlossen gewesen. Deswegen sei sie auf die Dauermieter, die der Beklagte zum Anlaß für die fristlose Kündigung genommen habe, dringend angewiesen. Zwischenzeitlich sei der übliche Pensionsbetrieb voll angelaufen.

Die Klägerin beantragt,

neben ihrem angekündigten Klageabweisungsantrag vorab, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil der Zivilkammer I des Landgerichts Detmold gegen Sicherheitsleistung einstweilen einzustellen.

Der Beklagte beantragt,

unter Zurückweisung der gegnerischen Berufung auch den Antrag der Klägerin auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zurückzuweisen.

Unter Vertiefung und Ergänzung seines erstinstanzlichen Vortrages behauptet der Kläger, daß die fristlose Kündigung inzwischen auch deshalb berechtigt sei, weil die Beklagte die Pacht seit April, also für vier Monate schuldig geblieben sei, was einen Zahlungsrückstand von 10.400,– DM ergebe. Auch die Versicherungsprämie für den Pensionsbetrieb sei von der Beklagten nicht bezahlt worden. Desgleichen stehe die Wasserschadenversicherungsprämie aus. Deshalb sei möglicherweise bereits der Versicherungsschutz nicht mehr gegeben. Der Kläger stützt seine fristlose Kündigung auch noch einmal ausdrücklich auf diesen Sachverhalt.

Der Kläger behauptet weiter,

daß sich abgesehen von dem vertraglichen Aufrechnungsverbot die Beklagte auch deshalb nicht auf Mängel berufen könne hinsichtlich der zurückgehaltenen Zahlungen, weil ihr der Zustand des Pachtobjektes bekannt gewesen sei. Außerdem habe der Kläger im Zuge der Renovierungsarbeiten, die die Beklagte durchzuführen gehabt hätte, selbst noch die Heizungsfirma … mit der Instandsetzungsarbeit für die Heizungs- und Wasserinstallationsanlage beauftragt gehabt. Daß dann am 2. Januar 1986 infolge Frosteinwirkung ein Rohrbruch aufgetreten sei, habe allein die Beklagte zu vertreten, weil sie nicht für eine ausreichende Beheizung der Räumlichkeiten gesorg...