OLG Hamm Beschluss vom 30.12.1992 - 30 REMiet 2/91

Verfahrensgang

AG Lünen (Aktenzeichen 11 C 364/89)

LG Dortmund (Aktenzeichen 4 S 129/90)

Tenor

Bezieht der Vermieter den Kostenaufwand für die Modernisierung einer preisfreien Mietwohnung dergestalt in ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG ein, daß er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt, so sind die an sich materiell-rechtlich nach § 3 MHG umlagefähigen Modernisierungskosten bei der Berechnung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG auszuklammern.

Tatbestand

I.

Die Klägerin hat der Beklagten Wohnraum vermietet. Diese zahlt für den preisfreien Wohnraum seit 1980 eine Grundmiete von 228,48 DM monatlich. Ende 1988 ließ die Klägerin in der Mietwohnung, die bis dahin mit einem Kohleofen beheizt wurde, eine Gas-Etagenheizung installieren. Nunmehr verlangt die Klägerin gestützt auf § 2 MHG von der Beklagten Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 375,10 DM monatlich (ortsübliche Vergleichsmiete nach dem verbesserten Standard für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad). Die Klägerin hält trotz der begehrten Anhebung der Miete um 64,17 % die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG für nicht überschritten: Bei der Ermittlung jener Obergrenze für Mietzinserhöhungen nach § 2 MHG sei vorliegend nämlich nur der um den an sich nach § 3 MHG zulässigen Modernisierungszuschlag in Höhe von 91,67 DM reduzierte Erhöhungsbetrag in Höhe von (146,62 DM – 91,67 DM =) 54,95 DM (= 24,05 % von 228,48 DM) zu berücksichtigen. Die Beklagte ist dieser Rechtsansicht entgegengetreten; die Höhe des Modernisierungszuschlages hat sie bestritten.

Das Amtsgericht hat dem Klagebegehren teilweise stattgegeben. Gegen das Urteil des Amtsgerichts haben beide Parteien Rechtsmittel beim Landgericht eingelegt. Dieses hat dem Senat folgende Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG die bisher gezahlte Miete allein oder die um den Betrag der nach § 3 MHG fiktiv umlagefähigen Kosten erhöhte Miete als Basis zugrundezulegen, wenn der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 3 MHG von einem förmlichen Erhöhungsbegehren nach § 3 MHG absieht, vielmehr ausschließlich eine Erhöhung nach § 2 MHG auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangt?

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 ZPO zulässig.

1. Die vorgelegte Rechtsfrage ist jedenfalls vom materiell-rechtlichen Standpunkt des Landgerichts aus entscheidungserheblich. Das Landgericht will nämlich aus ihrer Beantwortung die Berechnungsgrundlagen für die gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG gebotene Prüfung der Einhaltung der Kappungsgrenze entnehmen.

2. Die aufgeworfene Frage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Obwohl diese Rechtsfrage – soweit ersichtlich – in genau dieser Ausgestaltung in Rechtssprechung und Literatur nur vereinzelt diskutiert wird, kann unterstellt werden, daß sie zumindest in der Zukunft wiederholt auftreten wird. Mietzinsanhebungen wegen veränderter Vergleichsmieten und zugleich wegen durchgeführter Modernisierungen werden gerade im Hinblick auf den in Teilen des Wohnungsbestandes gegebenen Modernisierungsbedarf in steigender Zahl zusammentreffen.

Die Vorlagefrage ist bislang auch noch nicht durch Rechtsentscheid beantwortet. Der Rechtsentscheid des hiesigen, vormals für die Bescheidung von Rechtsentscheidsvorlagen zuständigen 4. Zivilsenats vom 30.10.1982 (NJW 1983, 289 = ZMR 1983, 102) verhält sich über die Zulässigkeit eines Nebeneinanders der Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG einerseits und nach § 3 MHG andererseits; die Berechnung der Kappungsgrenze im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG wird dabei nicht angesprochen.

III.

Die vorgelegte Frage ist wie aus der Entscheidungformel ersichtlich zu beantworten.

1. Hat der Vermieter in der Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 3 MHG durchgeführt, so ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen. Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen: Zum einen wird dem Wohnraumvermieter die Möglichkeit eröffnet, diese Mietzinsanhebung in dem vereinfachten Umlageverfahren nach § 3 MHG, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend zu machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 2 MHG relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann der Vermieter daneben in einem gesonderten Verfahren nach § 2 MHG Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30.10.1982, a.a.O.). Zum anderen kann der Vermieter, wofür sich die Klägerin des Vorlagefalles nach den Feststellungen im Vorlagebeschluß entschieden hat, ausschließlich nach § 2 MHG vorgehen und die Modernisierung der Mietwohnung dergestalt in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, daß er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesser...