OLG Hamm Beschluss vom 22.08.1991 - 15 W 166/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Umdeutung einer unwirksamen Bestimmung einer Teilungserklärung. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1) Die Bestimmung einer Teilungserklärung, durch die die Außenfenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden, ist gem. § 5 Abs. 2 WEG unwirksam.

2) Eine solche Bestimmung kann im Einzelfall dahin umgedeutet werden, daß der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer die Instandhaltungspflicht in bezug auf die Außenfenster zu tragen hat.

Normenkette

BGB § 140; WEG § 5 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Essen (Urteil vom 22.04.1991; Aktenzeichen 7 T 730/90)

AG Essen-Steele (Urteil vom 19.10.1990; Aktenzeichen 10 II 25/90)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in dieser Instanz nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 2.733,25 DM festgesetzt.

Gründe

Bei der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um das Einkaufszentrum … das aus 205 Wohnungs- und 30 Teileigentumseinheiten besteht. Die Beteiligte zu 2) ist Miteigentümerin mehrerer Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Im vorliegenden Verfahren streiten die Beteiligten darüber, ob die Kosten der Instandhaltung der Schaufensterscheiben der Ladenlokale von der Beteiligten zu 2) als Teileigentümerin oder von der Gemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer zu tragen sind. Die Teilungserklärung vom 29.07.1975 regelt dazu das folgende:

Ziffer 2.3.1 enthält eine nähere Regelung des Umfangs des. Sondereigentums. Als Gegenstand des Sondereigentums sind dabei in Rahmen eines umfangreichen Katalogs unter Buchstabe 1) auch die Außenfenster und Rolläden aufgeführt. Nach Ziffer 3.6.1 sind die Raumeigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen auf ihre Kosten soweit instand zu setzen, daß das gemeinschaftliche Eigentum nicht beeinträchtigt wird und keinem der anderen Raumeigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hingegen sind die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen, das Grundstück und der Außenanstrich der Türen, Fenster, Rolläden und Fassaden nach Ziffer 3.6.2 der Teilungserklärung auf Kosten der Raumeigentümergemeinschaft instand zu halten. Der Außenanstrich für die Abschlußtüren der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten wird auf Kosten des jeweiligen Betroffenen instand gehalten.

Im Laufe des Jahres 1989 traten an den Schaufensterscheiben zu zweier Ladenlokale, die im Sondereigentum der Beteiligten zu 2) stehen, Schäden auf, die auf mutwillige Beschädigungen Dritter zurückzuführen waren. Diese beiden Ladenlokale standen nach Beendigung der Mietverhältnisse betreffend ein Schuhgeschäft und eine Pizzeria leer. Die Beteiligte zu 1) forderte die Beteiligte zu 2) schriftlich auf, die Beschädigungen dieser Schaufensterscheiben beheben zu lassen. Die Beteiligte zu 2) lehnte dies ab mit der Begründung, die Fenster seien nach dem Gesetz notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums, so daß die Instandhaltung von der Gemeinschaft zu tragen sei.

Nachdem die Schaufensterscheibe des Ladenlokals, in dem früher eine Pizzeria betrieben worden war, eingeschlagen worden war, wurde die Gemeinschaft zu Händen der Beteiligten zu 1) durch Leistungsbescheid des Polizeipräsidenten … vom 04.10.1989 in Höhe von 302,44 DM zu den Kosten einer von der Polizei veranlaßten provisorischen Fensterabsicherung herangezogen.

Die Auseinandersetzung über die Instandhaltungspflicht für die Fenster war Gegenstand der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung vom 31.03.1990. Die Miteigentümer hielten in ihrer Mehrheit an der Auffassung fest, daß die Kosten für die Instandhaltung beschädigter Glasscheiben von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen seien. Es wurde sodann beschlossen, daß die Beteiligte zu 2) im Hinblick auf ihre Instandhaltungspflicht in Verzug gesetzt werden solle. Nach fruchtlos erfolgter Fristsetzung solle eine entsprechende Ersatzvornahme vorgenommen werden und „Klage” auf Kostenerstattung eingereicht werden. Die Beteiligte zu 1) hat die Beteiligte zu 2) mit Schreiben vom 17.04.1990 unter Hinweis auf diesen Beschluß der Eigentümerversammlung aufgefordert, die Schaufensterscheiben bis zum 30.04.1990 ersetzen zu lassen. Dies hat die Beteiligte zu 2) ausdrücklich abgelehnt. Die Beteiligte zu 1) hat daraufhin die Firma … … mit der Ausführung der Arbeiten beauftragt. Der Beteiligten zu 1) ist von dieser Firma unter dem 21.05.1990 eine Rechnung zum Gesamtbetrag vor. 2.430,81 DM erteilt worden.

In dem vorliegenden Verfahren nimmt die Beteiligte zu 1), aufgrund des Verwaltervertrages in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer handelnd, die Beteiligte zu 2) auf Erstattung der beiden vorgenannter. Beträge in Höhe von zusammen 2.733,25 DM nebst 4 % Zinsen seit...