OLG Hamm Beschluss vom 20.08.1997 - 30 REMiet 2/97

Tenor

1. Ist in einem Wohnungsmietvertrag ein bestimmter Betrag, der auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten umfaßt, als Mietentgelt vereinbart (Inklusivmiete), so ist auch nach der Neuregelung in § 4 Abs. 5 MHG durch das am 1.9.1993 in Kraft getretene 4. Mietrechts änderungsgesetz eine Mieterhöhung nach § 4 MHG wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen.

2. Zur zweiten Vorlagefrage wird der Erlaß eines Rechtsentscheides wegen Unzulässigkeit der Vorlage abgelehnt.

Gründe

I.

Die Beklagten mieteten von der Rechtsvorgängerin des Klägers mit Formularvertrag vom 19.4.1977 ein Einfamilienhaus mit Garten und Garage in … .

Unter § 3 Ziffer 1 des Vertrages ist ein monatlicher Mietzins von 730,– DM vereinbart. Die unter § 3 Ziffer 2 des Vertragsformulars vorgesehenen Spalten für die Aufschlüsselung der vom Mieter neben der Miete zu zahlenden Nebenkosten und für die Höhe auf die Nebenkosten zu leistender monatlicher Abschlagszahlungen sind mit Querstrichen versehen. Der insgesamt monatlich zu zahlende Betrag ist anschließend in der entsprechenden Spalte nochmals mit 730,– DM angegeben.

Unter § 3 Ziffern 6 und 7 enthält der Mietvertrag folgende vor formulierte Klauseln:

„6. Erhöhen sich nach Abschluß dieses Mietvertrages die Betriebskosten, z.Z. gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die Grund und Berechnung bezeichnet und zu erläutern hat, die jährlich entstehende Mehrbelastung auf die beteiligten Mieter im Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Die Zahlung der Umlage hat monatlich zusammen mit der Miete im voraus zu erfolgen.

7. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen, ohne daß es einer Kündigung oder einer fristgerechten Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.”

Der Kläger ist seit Juli 1990 als Eigentümer des Mietobjekts im Grundbuch eingetragen. Bis zu diesem Zeitpunkt haben die Beklagten unverändert die vereinbarte monatliche Miete von 730,– DM gezahlt.

Mit Schreiben vom 22.12.1990 verlangte der Kläger von den Beklagten die Zahlung einer Monatsmiete von 1.022,90 DM ab 1.3.1991 und bat um Zustimmung bis zum 28.2.1991. Er begründete sein Erhöhungsverlangen, indem er einen Nebenkostenanteil von der bisher gezahlten Miete abzog, eine sich hieraus ergebende Nettomiete um 30% erhöhte und die im Jahre 1990 gezahlten Nebenkosten mit dem errechneten monatlichen Betrag hinzurechnete. Mit weiteren Schreiben vom 26.1.1991, 9.2.1991, 13.2.1991, 13.1.1993, 27.12.1993 und 27.05.1994 berechnete der Kläger die monatlich zu zahlende Miete teilweise wegen Änderung der Nebenkosten und teilweise wegen Erhöhung der Nettomiete neu und verlangte Zahlung der sich ergebenden Beträge.

Die Beklagten zahlten ab 1.3.1991 eine monatliche Miete von 949,– DM (730,00 DM zuzüglich 30%) und ab 1.9.1994 von 1.233,70 DM (949,00 DM zuzüglich 30%). Die Zahlung höherer Mietbeträge wegen gestiegener Nebenkosten lehnten sie ab.

Mit der Klage macht der Kläger die Differenz zwischen den von den Beklagten im Zeitraum Februar 1991 bis Juni 1996 gezahlten Beträgen und den von ihm unter Berücksichtigung gestiegener Nebenkosten errechneten Beträgen geltend.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dem Kläger sei es verwehrt, die Miete wegen gestiegenem Betriebskosten nach § 4 MHG zu erhöhen, da im Mietvertrag vorbehaltlos ein Bruttobetrag als Mietzins vereinbart sei. Ein Erhöhungsrecht ergebe sich nicht aus § 3 Ziffer 6. des Mietvertrages, denn die Anwendung dieser Bestimmung setze voraus, daß der Mieter überhaupt verpflichtet sei, neben der Miete Betriebskosten zu zahlen.

Das mit der Bereifung befaßte Landgericht hat dem Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist bei Vereinbarung einer Inklusivmiete eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten auch noch nach Neufassung des § 4 MHG durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz mit Wirkung ab 1.9.1993 ausgeschlossen?
2. Ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG dann zulässig, wenn der Formularmietvertrag die oben zitierten Klauseln unter § 3 Ziffern 6 und 7 des Vertrages enthält?

Die Kammer hält diese Rechtsfragen für entscheidungserheblich und führt hierzu aus, mögliche Ansprüche des Klägers seien weder verjährt noch verwirkt. Die Klagefrist gemäß § 2 MHG habe der Kläger nicht wahren müssen. Er habe in seinen Erhöhungsschreiben deutlich zum Ausdruck gebracht, daß er zwischen der Erhöhung nach § 2 MHG und der Erhöhung der Betriebskosten nach § 4 MHG unterscheide. Abweichend von der Auffassung des Amtsgerichts sei § 3 Ziffer 6 des Vertrages nicht dahin auszulegen, daß eine Erhöhung von Betriebskosten voraussetze, daß die gesonderte Zahlung umlagefähiger Betriebskosten vertraglich ver...