OLG Hamm Beschluss vom 18.02.1999 - 15 W 234/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

unzulässige Nutzung einer Eigentumswohnung als heimartige Einrichtung. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1. Die Vermietung einer Eigentumswohnung stellt regelmäßig keine nach der Teilungserklärung unzulässige gewerbliche Tätigkeit dar, wenn der Mieter in den Räumen Aufgaben der sozialen Daseinsfürsorge wahrnehmen will.

2. Ein Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage mit vier Wohnungen braucht sich nicht darauf einstellen, daß ein anderer Wohnungseigentümer eine heimartige Einrichtung betreibt oder betreiben läßt. Zulässig sind nur Nutzungen, die mit denen durch eine Familie oder Partnerschaft vergleichbar sind (Bestätigung der Senatsrechtsprechung).

Normenkette

WEG § 10 Abs. 2, §§ 13, 14 Nrn. 1-2

Verfahrensgang

LG Münster (Aktenzeichen 2 T 16/98)

AG Dülmen (Aktenzeichen 3 II 1/98 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden nicht erstattet.

Der Wert des Gegenstandes der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 32.760,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Durch Teilungserklärung vom 18. November 1991 (UR-Nr. 238/91 Notar K in D) sind drei Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an einer bzw. zwei Wohnungen gebildet worden. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus vier Wohnungen, von den zwei im Erdgeschoß und zwei im Dachgeschoß liegen. Bei Einleitung des vorliegenden Verfahrens gehörten der Wohnungseigentümergemeinschaft Herr … (fortan: Antragsteller), die Beteiligten zu 2) sowie Frau … an. Der Antragsteller war Eigentümer der gemäß Aufteilungsplan links gelegenen Wohnungen im Erd- und im Dachgeschoß (Miteigentumsanteil Nr. 1); Frau war Eigentümerin der im Erdgeschoß rechts gelegenen Wohnung (Miteigentumsanteil Nr. 2); die Beteiligten zu 2) sind schließlich Eigentümer der rechten Dachgeschoßwohnung (Miteigentumsanteil Nr. 3). Frau … veräußerte ihre Wohnung durch notariellen Vertrag vom 03. Februar 1998 (UR-Nr. … Notar … …) an den Antragsteller. Einem Vollzug im Grundbuch stand zunächst entgegen, daß die Beteiligten zu 2) die nach der Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums vereinbarte Zustimmung (§ 12 Abs. 1 WEG) nicht erteilt haben. Ob es in der Zwischenzeit zu einer Eigentumsumschreibung gekommen ist, haben die Vorinstanzen nicht aufgeklärt.

Der Antragsteller verstarb im Laufe des Verfahrens dritter Instanz und wurde von der Beteiligten zu 1) allein beerbt, die das Verfahren fortführt.

Nach der Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung (Teil B der Teilungserklärung) bedarf jeder Wohnungseigentümer zur Vermietung seiner Wohnung der schriftlichen Einwilligung des Verwalters oder, soweit – wie hier – keiner bestellt ist, des anderen Wohnungseigentümers. Weiter ist bestimmt, daß die Einwilligung nur aus wichtigem Grunde verweigert werden darf.

Der Antragsteller vermietete die beiden in seinem Sondereigentum stehenden Wohnungen an den Verein „Kinderwohnheim St. … e. V.”. Der schriftliche Mietvertrag vom 06. Juni 1997 erlaubt dem Mieter u. a. die Aufstellung eines Gartenhauses, die Einfriedung des Grundstücks im Gartenbereich, die Untervermietung „im Rahmen der Unterbringung von Kindern” sowie mehrere Umbaumaßnahmen, wie die Aufteilung größerer Räume durch Leichtbauwände, einen Durchbruch zur Einliegerwohnung sowie die Installierung eines Waschbeckens im Keller und einer Dusche in der Einliegerwohnung. Die Wohnungen sollen von einer Außengruppe des Kinder- und Jugendheimes D bezogen werden. Frau … stimmte der Vermietung zu; die Beteiligten zu 2) haben sie mit Anwaltschreiben ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 02. Januar 1998 mit der Begründung verweigert, daß die Wohnung in unzulässiger Weise in ein Kinderheim umgewandelt werde.

Mit Antragschrift vom 14. Januar 1998 hat der Antragsteller die Beteiligten zu 2) auf Zustimmung zu der Vermietung seiner Eigentumswohnung in Anspruch genommen. Zur Begründung hat er im Kern geltend gemacht, die beabsichtigte Wohnungsüberlassung an das Kinderwohnheim stelle keine Nutzungsänderung im Sinne der Teilungserklärung dar, weil die Räumlichkeiten als „Wohnung” genutzt werden sollten. Die vom Mieter zu betreuenden Kinder wohnten ständig in der Wohnung; es handele sich nicht um eine Tagesstätte. Ihr Aufenthalt sei grundsätzlich auf Dauer angelegt. Die angestrebte Verweildauer von 2–3 Jahren sei auch im allgemeinen Vermietungsbereich durchaus marktüblich. Die Nutzung zu Wohnzwecken könne von den Beteiligten zu 2) nur verhindert werden, wenn ihnen ein wichtiger Grund zur Seite stände. Ein solcher sei nicht erkennbar. Insbesondere sei das Wohnen in der Wohngruppe nicht mit einer „klassischen” Heimnutzung im Sinne der Unterbringung einer Vielzahl nicht familiär gebundener Personen vergleichbar. Die Außenwohngruppe habe „Familienersatzfunktion”. Schließlich erführen die Beteiligten zu 2) durch die Vermietung angesichts der ohne...