OLG Hamm Beschluss vom 15.03.2011 - I-19 W 38/10

Leitsatz (amtlich)

1. Die durch einzelne Erwerber von Wohnungseigentum gesetzte Frist zur Nacherfüllung kann auch die Rechtsgrundlage für die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte schaffen. Die Gemeinschaft ist berechtigt, sich auf diese Fristsetzung zu stützen und nach Fristablauf darüber zu entscheiden, ob von vornherein gemeinschaftsbezogene Rechte (Minderung, kleiner Schadensersatz) oder Ansprüche auf Erfüllung, Nacherfüllung sowie Selbstbeseitigung mit Aufwendungsersatz bzw. Vorschuss geltend gemacht werden sollen.

2. Eine erneute vorsorgliche Fristsetzung durch die Gemeinschaft ist unschädlich und verändert die Rechtslage nach Ablauf der zuvor durch einzelne Erwerber gesetzten Frist nicht.

Normenkette

BGB §§ 633-634, 636, 280-281

Verfahrensgang

LG Hagen (Aktenzeichen 6 O 386/03)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben, soweit der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen worden ist.

Die Sache wird zur erneuten Entscheidung unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats an das LG zurückverwiesen.

Gründe

I. In dem seit 2003 anhängigen Rechtsstreit machen die Kläger Ansprüche auf Zahlung des Restkaufpreises aus dem notariellen Bauträgervertrag vom 31.11.2002 über die Errichtung und Übereignung von Wohnungseigentum i.H.v. zuletzt 25.176,90 EUR geltend.

Die Beklagten haben die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Mängel am Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum erklärt und verlangen im Wege der Widerklage wegen über die Klageforderung hinausgehender Gewährleistungsansprüche zuletzt insgesamt 125.024,81 EUR sowie die Feststellung der Ersatzpflicht der Kläger für nicht den Vorgaben der Energiesparverordnung vom 16.11.2001 entsprechende Bauteileanschlüsse.

Auf den Antrag der Beklagten vom 4.3.2010 hat das LG den Beklagten für die Verteidigung gegen die Klage Prozesskostenhilfe bewilligt, soweit die Kläger einen über 24.607,54 EUR hinausgehenden Betrag (569,36 EUR) beanspruchen. Ferner hat die Kammer den Beklagten Prozesskostenhilfe für die Widerklage i.H.v. 4.983,50 EUR bewilligt und den weitergehenden Antrag zurückgewiesen. In der Begründung ist ausgeführt, dass die Aufrechnungs- und Widerklageforderung nicht begründet sei, soweit Mängel am Gemeinschaftseigentum betroffen seien. Durch die Wohnungseigentümergemeinschaft seien die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nicht geschaffen worden. Ein Nacherfüllungsverlangen durch die Eigentümergemeinschaft sei nicht entbehrlich, weil sich die Rechtsverteidigung der Kläger gegenüber der Behauptung von Mängeln lediglich gegen einzelne Erwerber gerichtet habe. Das Nacherfüllungsverlangen vom 3.9.2010 sei zu spät, da Ansprüche auf Mangelbeseitigung zu diesem Zeitpunkt verjährt gewesen seien.

Ansprüche wegen fehlerhaft verlegter Entwässerungsrohre im Kellerraum seien der Höhe nach nicht nachvollziehbar dargelegt. Zur unterbliebenen Errichtung der Garage hätten die Kläger substantiiert vorgetragen, dass die Beklagten die Errichtung vereitelt hätten und sich in Annahmeverzug befänden.

Mit ihrer sofortigen Beschwerde machen die Beklagten geltend, die Voraussetzungen für die Geltendmachung von kleinem Schadensersatz in Bezug auf Gemeinschaftseigentum seien durch Beschluss der Gemeinschaft vom 13.11.2008, spätestens jedoch mit Beschluss vom 5.2.2010, geschaffen worden. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung durch die Eigentümergemeinschaft sei entbehrlich wegen ernsthafter und endgültiger Erfüllungsverweigerung der Kläger. Sie, die Beklagten, hätten bis zur Erklärung der Aufrechnung in dem Rechtsstreit ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt und Nacherfüllung unter Fristsetzung verlangt. Dies reiche auch für Ansprüche der Gemeinschaft aus.

Zur Höhe der Kosten und des Minderwerts wegen der mangelhaften Verlegung der Entwässerungsrohre im Kellerraum hätten sie hinreichend unter Bezugnahme auf das Privatgutachten des Sachverständigen W vom 28.2.2004 vorgetragen. Die Errichtung der Garage hätten sie zu Recht verweigern dürfen, nachdem die Kläger die ihnen mit Schreiben vom 20.8.2003 gesetzte Frist zum 15.9.2003 hätten verstreichen lassen.

Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses ihnen Prozesskostenhilfe rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung am 18.11.2008 und 4.3.2010 zu gewähren und ihnen Rechtsanwalt L2 aus N beizuordnen.

Die Kläger beantragen, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Der Beschluss der Gemeinschaft vom 5.2.2010 begründe nicht die Aktivlegitimation der Beklagten zur Geltendmachung von Rechten wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer T sei am 26.2.2004 als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen worden. Dies habe zur Folge, dass die ursprünglich werdende Eigentümergemeinschaft keine Beschlüsse mehr habe fassen können, da die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen den Klägern und den Eheleuten T rechtlich in Vollzug gesetzt worden sei.

Gegen die Wirksamkeit des Beschlusses spreche ferner, dass ihnen, den Klägern, eine doppelte Inanspruchnahme d...