OLG Hamm Beschluss vom 04.03.1993 - 15 W 295/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Fälligkeit der Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters bei fehlender Vereinbarung

Leitsatz (amtlich)

Für die Fälligkeit der Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters gilt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist, § 614 S. 1 BGB. Die Vergütung ist also erst nach Erbringung der Dienstleistung (insbesondere Vorlage der Jahresabrechnung) zu entrichten.

Normenkette

BGB § 614; WEG § 26

Verfahrensgang

LG Münster (Zwischenurteil vom 26.08.1992; Aktenzeichen 2 T 19/92)

AG Tecklenburg (Zwischenurteil vom 10.04.1992; Aktenzeichen 6 II 47/90)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie hat die den Beteiligten zu 2) im Verfahren dritter Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 88.188,70 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 2) sind die jetzigen Miteigentümer in der aus insgesamt 84 Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage.

Im Jahre 1985 wurde über das Vermögen der S-GmbH in deren Eigentum damals 75 Wohnungseigentumseinheiten standen, das Konkursverfahren eröffnet. Eine zunächst ebenfalls angeordnete Zwangsverwaltung betreffend diese Wohnungseigentumseinheiten wurde noch im Jahre 1985 wieder aufgehoben. Im Jahre 1986 wurde die Zwangsverwaltung für 20 Wohnungseigentumseinheiten erneut angeordnet und der Streithelfer der Beteiligten zu 2) zum Zwangsverwalter bestellt. Die Zwangsverwaltung wurde im Jahre 1989 erneut auch für die weiteren 55 Wohnungseigentumseinheiten der Gemeinschuldnerin angeordnet. Sämtliche 75 Wohnungseigentumseinheiten sind im September 1989 von der Firma U-GmbH in der Zwangsversteigerung erworben worden; die Zwangsverwaltung ist danach aufgehoben worden.

Nachdem die frühere Wohnungseigentumsverwalterin bereits zum 31.12.1984 ihr Verwalteramt wegen ausbleibender Honorarzahlungen niedergelegt hatte, bestellte das Amtsgericht Tecklenburg auf Antrag einiger Miteigentümer durch Beschluß vom 29.11.1985 die Beteiligte zu 1) ohne zeitliche Befristung zur Notverwalterin für die Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligte zu 1) hat das Amt angenommen und ihre Verwaltertätigkeit bis März 1990 ausgeübt. Die Beteiligte zu 1) hat für das Jahr 1986 einen Wirtschaftsplan aufgestellt, der in einer Eigentümerversammlung vom 11.06.1986 „bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan” genehmigt wurde. Der Wirtschaftsplan enthält unter anderem den Ansatz einer Verwaltergebühr von 25,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer je Wohnung und von 2,50 DM zuzüglich Mehrwertsteuer je Stellplatz bzw. Garage.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft befand sich während der gesamten Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1) in Zahlungsschwierigkeiten. Die Beteiligte zu 1) versuchte, Wohngeldzahlungen entsprechend dem Wirtschaftsplan für die im Eigentum der S-GmbH befindlichen Wohnungseigentumseinheiten von dem Streithelfer der Beteiligten zu 2) in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter sowie von dem Konkursverwalter und schließlich, nachdem dieser die Wohnungseigentumseinheiten aus der Konkursmasse freigegeben hatte, von der Gemeinschuldnerin selbst zu erhalten. Der Streithelfer der Beteiligten zu 2) leistete seinerseits teilweise direkte Zahlungen an Lieferanten der Gemeinschaft oder andere Gläubiger, um – seiner Darstellung nach – den Betrieb der Wohnungseigentumsanlage aufrechtzuerhalten und den von Versorgungsträgern teilweise angedrohten Abbruch von Lieferungen abzuwenden. Der Streithelfer der Beteiligten zu 2) war dabei nicht nur als Zwangsverwalter tätig. Er hatte darüber hinaus für die in den Jahren 1986 bis 1989 nicht der Zwangsverwaltung unterliegenden Wohnungseigentumseinheiten eine Geschäftsbesorgungstätigkeit für die BAG Bank-AG in Hamm übernommen, die ihrerseits als Kreditgeberin der Gemeinschuldnerin deren Mietzinsansprüche aus den abgeschlossenen Mietverhältnissen gepfändet hatte.

Die Beteiligte zu 1) hat für die Jahre 1986, 1987 und 1988 „Jahresabrechnungen” erstellt, die jedoch lediglich eine Zusammenstellung der angefallenen Gesamtausgaben enthalten. Es fehlt eine Einzelabrechnung, in der die Aufgliederung der Gesamtausgaben auf die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten unter Gegenüberstellung der erfolgten Wohngeldvorauszahlungen vorgenommen worden; es fehlt ferner eine Übersicht über die Kontenstände der Wohnungeigentümergemeinschaft. Für das Jahr 1989 hat die Beteiligte zu 1) „vorläufige Jahreszahlen” vorgelegt, die lediglich eine Zusammenstellung von Sachkonten enthalten. Eigentümerversammlungen zur Beschlußfassung über die Genehmigung weiterer Wirtschaftspläne für die Jahre ab 1987 bzw. die Genehmigung von Jahresabrechnungen hat die Beteiligte zu 1) während ihrer Verwaltertätigkeit nicht einberufen. Die Beteiligte zu 1) hat in einen an die Firma U-GmbH gerichteten Schreiben vom 20.10.1989 die in der Zeit vor dem Eigentumserwerb dieser Mit...