OLG Hamm Beschluss vom 03.12.1992 - 30 ReMiet 4/92

Leitsatz (amtlich)

1. Sieht ein Wohnungsmietvertrag als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vor, ist dieser Betrag im Regelfall als (Teil-)Inklusivmiete zu verstehen, mit der auch sich umlagefähige Betriebskosten abgegolten sein sollen (Bestätigung des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart, Leitsatz 1, vom 13.07.1983, NJW 1983, 2329). An diesen Betrag als (Teil-)Inklusivmiete ist bei der Mietzinserhöhung nach § 2 MHG anzuknüpfen.

2. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.

Tatbestand

I. Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Wohnungsmieterin, Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Nach § 1 des Mietvertrages von 1979 ist die Wohnung ca. 69 qm groß. Eine ursprüngliche Zweck- und Preisbindung nach dem II. WoBauG besteht nicht mehr. § 3 Mietvertrag bestimmt das Mietentgelt wie folgt:

›(1) Die ... Miete beträgt ...358,68 DM.

(2) Neben der Grundmiete sind ab Vertragsbeginn monatlich zu entrichten für

a) Zuschläge DM

b) Zuschläge für Sondernutzung DM

c) Gebühren DM

d) Umlagen DM

e) Heizung/Warmwasser (Abschlagszahlung) DM 87,63

f) Sonstiges DM

g) DM

h) DM

Monatliche Gesamtleistung DM 446,31.‹

Der Mietgrundbetrag von 358,68 DM ist später angehoben worden und beträgt seit etwa Mitte der 80er Jahre 448,17 DM. Mit Schreiben vom 21.10.1991 baten die Kläger die Beklagte, für die Zeit ab 01.01.1992 einer Erhöhung dieses Betrages um 30 % auf 582,62 DM (= 8,443 DM/qm) zuzustimmen. Zur Begründung bezogen sie sich auf ein Sachverständigengutachten, das als Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) einen Betrag von 8,19 DM/qm ermittelt, und auf eine Betriebskostenberechnung für 1990, die einen Kostenanteil von 2,40 DM/qm ergibt.

Die Beklagte hat die Zustimmung verweigert, das Amtsgericht die auf Zustimmung gerichtete Klage der Kläger abgewiesen. Das mit der Berufung der Kläger befaßte Landgericht meint: Der Mietgrundbetrag von zuletzt 448,17 DM sei als reine Netto-Kaltmiete zu werten; Betriebskosten seien mangels klarer Regelung weder zusätzlich zu zahlen noch als mit den 448,17 DM mitabgegolten anzusehen. Folglich dürfe die Miete höchstens auf den jetzigen üblichen Netto-Kaltmietbetrag erhöht werden. Das Erhöhungsverlangen vom 21.10.1991 sei also wirksam nur wegen eines Betrages von (69 qm x 8,19 DM =) 565,11 DM. Formell und materiell ungerechtfertigt sei es dagegen, soweit es auf gestiegene Betriebskosten gestützt werde. - Sollten die 448,17 DM aber doch als Bruttomiete (mit Abgeltung auch von Betriebskosten) zu werten und die Kläger folglich zur Mieterhöhung auf einen jetzigen üblichen Bruttomietbetrag berechtigt sein, dann sei das Erhöhungsverlangen vom 21.10.1991 unwirksam, weil dort kein ortsüblicher Bruttomietzins geltend gemacht werde, sondern die damit nicht notwendig identische Summe von ortsüblichen Nettomietzins und konkreten Betriebskosten.

In diesem Sinne zu entscheiden, sieht das Landgericht sich durch Rechtsentscheide mehrerer Oberlandesgerichte gehindert. Es legt die Sache deshalb dem Senat zum Rechtsentscheid vor, weil es ›entgegen den Entscheidungen des Oberlandesgerichts Stuttgart (Rechtsentscheid vom 15.07.1983, NJW 1983, 2329) und des Oberlandesgerichts Hamburg (Beschluß vom 02.11.1983 - 4 U 79/83 - ZMR 1984, 317 = WuM 1984, 24)‹ die folgenden Rechtsfragen zu §§ 2 und 4 MHG so beantworten will:

1. Gibt der Mietvertrag bei nichtpreisgebundenen Wohnraum nichts dafür her, daß neben einem bestimmt genannten Mietzins (Inklusivmiete) Nebenkosten geschuldet sein sollen, darf die Mietzinserhöhung nach § 2 MHG nur an den genannten Mietzins als Nettomietzinserhöhung ansetzen; eine zusätzliche Erhöhung aufgrund nicht im Mietvertrag genannter und dem Mieter überbürdeter Nebenkosten ist nicht zulässig.

2. Hilfsweise: Wenn man dem Vermieter zugesteht, daß er gemäß § 2 MHG in dem unter 1) genannten Fall eine Mietzinserhöhung nach Bruttomietsätzen (Nettomietzins einschließlich Nebenkosten) begründen darf, ist eine Erhöhungserklärung nicht ausreichend, die anhand des Gutachtens eines Sachverständigen den üblichen Nettomietzins ermittelt und sämtliche entstandenen Nebenkosten des Mietobjektes dem Nettomietzins anteilig zuschlägt; derartig aufgebaute Mietzinserhöhungserklärungen sind unwirksam.‹

II. 1. Gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig ist die Vorlage (nur) wegen der in Ziffer 1 des Vorlagebeschlusses angeschnittenen Rechtsfrage.

Das Landgericht spricht dort zwar einerseits mißverständlich von einer ›Inklusivmiete‹ und S. 7 bis 9 der Beschlußgründe andererseits von einer von ihm vorgenommenen Auslegung der hiesigen Mietregelung im Sinne einer reinen Nettomiete. Es meint aber ersichtlich weder, daß vorliegend eine Inklusivmiete (Grundmiete einschließlich Betriebskosten) vereinbart sei, noch, daß es die entgegengesetzte Auslegung bereits vollzogen habe (was je nach Fallgestaltung ohne Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 13.07.1983 - NJW 1983, 2329 = ZMR 1983, 385 - möglich gewesen wäre), sondern; daß der Fall wie der vom OLG Stuttgart behandelte liege, und daß es bei dieser Sa...