OLG Hamburg Urteil vom 22.06.1994 - 4 U 89/93

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 23.03.1993; Aktenzeichen 316 O 49/90)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 21.06.1995; Aktenzeichen XII ZR 167/94)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 16, vom 23. März 1993 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 15.000,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Der Kläger ist durch dieses Urteil in Höhe von 217.207,34 DM beschwert.

Tatbestand

Der Kläger verlangt die Rückerstattung unter Vorbehalt geleisteter Mietzinszahlungen und die Feststellung, daß Verpflichtungen aus einem vorliegenden Schiedsgutachten für ihn nicht entstanden sind.

Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über Räume im Erdgeschoß des Hauses Hansastraße 21 in Hamburg gemäß dem Mietvertrag vom 4. Juli 1972 (Anlage K 1 in Verbindung mit dem Nachtrag vom 28. März 1977 (Anlage K 2), durch den der Mietvertrag auf weitere Räume erstreckt und ein Mitmieter in den Vertrag aufgenommen wurde. Das Mietobjekt wird von dem Kläger als Rechtsanwaltspraxis und als Wohnung genutzt. Bei Beginn des Mietverhältnisses bzw. der Änderungsvereinbarung und teilweise auch noch später führte der Kläger in den Räumen diverse Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen durch. Die Einzelheiten ergeben sich aus der mit der Anlage K 7 eingereichten Auflistung und den ergänzenden Feststellungen hierzu im Tatbestand des angefochtenen Urteils.

Der Mietzins betrug seit dem 1. Mai 1980 unverändert DM 3.202,50. Hierbei handelt es sich um eine Teilinklusivmiete von DM 2.642,50 zuzüglich Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen von DM 560,–. Nachdem ein Mieterhöhungsverlangen der Beklagten aus dem Jahre 1983 in der gerichtlichen Auseinandersetzung erfolglos blieb (Anlagen K 3, K 4), verlangten sie mit Schreiben vom 14. Februar 1989 unter Berufung auf § 5 des Mietvertrags eine Erhöhung der Miete auf DM 5.340,– einschließlich einer Heizkostenvorauszahlung von DM 520,– ab dem 1. März 1989 (Anlage B 1). Da es zu keiner Einigung hierüber kam, wurde auf Veranlassung der Beklagten von der Handelskammer Hamburg der Sachverständige … als Schiedsgutachter ernannt (Anlage K 6 = B 4), der unter dem Datum vom 20. Juli 1989 ein Schiedsgutachten erstellte (Anlage K 5). Auf der Grundlage von sechs ohne volle Anschrift angegebenen gewerblich oder freiberuflich genutzten Vergleichsobjekten kam er zu dem Ergebnis, daß die ortsübliche Nettokaltmiete für die gemieteten Räumlichkeiten unter Berücksichtigung der Modernisierungsaufwendungen des Klägers und der Wohnnutzung eines kleineren Teils der gemieteten Fläche DM 12,– pro/m² beträgt, bei einer Größe des Objekts von 362,82 m² also DM 4.358,86 monatlich. Hinzu komme ein nicht gesondert zu vergütender Teil der Betriebskosten von DM 324,45 monatlich, so daß sich eine ortsübliche Teilinklusivmiete von abgerundet DM 4.680,– ergebe. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Gutachtens wird auf die Anlage K 5 Bezug genommen. Der Kläger hat die festgestellte Miete rückwirkend ab dem 1. März 1989 unter Vorbehalt gezahlt.

Der Kläger hat vorgetragen, das Gutachten des Sachverständigen … sei offenbar unrichtig und damit für ihn unverbindlich. Neben einer Reihe von Detailfehlern sei festzustellen, daß der Sachverständige die erhebliche – etwa hälftige – Wohnraumnutzung und seine – des Klägers – Investitionen nicht hinreichend berücksichtigt habe. Die Angaben über die angeblichen Vergleichsobjekte seien wertlos, da sie ohne Mitteilung der Anschriften nicht nachprüfbar seien.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Klägervortrags und hinsichtlich der in der ersten Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, daß die Einwendungen des Klägers gegen das Schiedsgutachten unbegründet seien.

Das Landgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts nebst ergänzenden persönlichen Befragungen des Sachverständigen und nach Augenscheinseinnahme des Mietobjekts zur Klärung der vom Kläger veranlaßten baulichen Maßnahmen die Klage abgewiesen. Die Miete sei gemäß § 5 des Mietvertrags durch das Schiedsgutachten verbindlich festgelegt worden, da dieses nicht offenbar unrichtig oder unbillig sei. Die Beweislast liege insoweit beim Kläger. Der Schiedsgutachter habe alle für die Bewertung maßgeblichen Faktoren berücksichtigt, den richtigen Bewertungsmaßstab zugrunde gelegt und, die dabei verwerteten Vergleichsobjekte hinreichend beschrieben. Auch die Heranziehung ausschließlich gewerblich genutzter Objekte sei nicht zu beanstanden, da der teilweisen Wohnnutzung und den Modernisierungsinvestitionen des Klägers durch Abschläge ausreichend Rechnung getragen worden sei. Die Abschläge seien der Höhe nach jedenfalls nicht offenbar unrichtig, da sie zu einem Ergebnis ...