OLG Hamburg Urteil vom 04.11.2020 - 4 U 40/20

Verfahrensgang

LG Hamburg (Aktenzeichen 333 O 149/19)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 33, vom 07.05.2020 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Herausgabe eines gewerblichen Mietobjekts in Anspruch.

Im Jahr 1977 schloss die damalige Grundstückseigentümerin als Vermieterin mit der ... Deutscher Supermarkt, Kommanditgesellschaft auf Aktien, Zweigniederlassung Norderstedt (im Folgenden: ... KG), als Mieterin einen Mietvertrag über in der Borsteler Chaussee ... in Hamburg gelegene Räumlichkeiten zum Betrieb eines Lebensmittelmarkts. Im Jahr 2002 schlossen die ... KG als neue Grundstückseigentümerin und die ... KG einen neuen Mietvertrag (Anl. K 2/B 4). In der Präambel des neuen Mietvertrags heißt es:

"Der Mieter betreibt seit dem 12.03.1980 am o. a. Standort einen Lebensmittelsupermarkt mit einer Nutzfläche von 1.200 qm und einer Verkaufsfläche von 973 qm. Lage und Ausstattung des Mietobjektes sind dem Mieter bekannt.

Der Vermieter verfügt über die baurechtliche Möglichkeit, den SB-Markt auf 2.138 qm Nutzfläche (1.709 qm VK-Fläche) zu erweitern.

Die Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen für seinen Mietzweck nimmt der Mieter auf eigene Kosten vor.

Der bestehende Mietvertrag vom 22.06.1977 nebst Nachtrag vom 22.03.1979 und Nachtrag vom 30.04.1980 und Nachtrag Nr. 1 vom 25.05.1978 wird mit Beginn dieses Anschlussmietvertrages einvernehmlich aufgehoben."

Zwischen 2003 und 2011 wurden insgesamt drei Nachträge zum Mietvertrag geschlossen.

Am 13.11.2012 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 24.06.2019 erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2019 unter Hinweis auf einen Verstoß gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB. Zuvor hatten die Parteien umfangreiche Verhandlungen über eine Neufassung des Mietvertrags geführt. Kurz vor der Kündigung teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass sie nunmehr beabsichtige, einen Mietvertrag mit der Firma ... abzuschließen. Die Beklagte wies die Kündigung mit Schreiben vom 27.09.2019 zurück und erklärte, dass sie die feste Vertragslaufzeit bis zum 31.12.2023 erfüllen und sodann gegebenenfalls von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen werde.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, es liege im Hinblick auf ein in Teil B Ziff. 14 lit. c des Mietvertrags vereinbartes Vorkaufsrecht für die Mieterin ein Verstoß gegen das Beurkundungserfordernis nach § 311 b Abs. 1 BGB vor, was zur Nichtigkeit des Mietvertrags führe. Jedenfalls sei ein etwaiges Mietverhältnis wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform durch die Kündigung vom 24.06.2019 beendet worden.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, dass der Klägerin kein Anspruch auf Herausgabe des Mietobjekts zustehe.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das wegen des Tatbestands, der Anträge der Parteien und der Entscheidungsgründe verwiesen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, es sei davon überzeugt, dass die ursprünglichen Vertragsparteien den Mietvertrag vom 30.09.2020, den die Beklagte als Original im Verhandlungstermin vorgelegt habe, geschlossen hätten. Sowohl der Mietvertrag selbst als auch die Nachträge genügten der Schriftform. Nicht entschieden zu werden brauche, ob im Schreiben der Klägerin vom 16.11.2018 ein wirksames Angebot auf eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zu sehen sei, welches die Beklagte angenommen habe. Denn eine hierauf gestützte Kündigung wegen Formmangels wäre rechtsmissbräuchlich, weil die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen allein für die Klägerin vorteilhaft sei. Ob die Regelung im Teil B Ziff. 14 lit. c des Mietvertrages der notariellen Form bedurft habe, könne dahinstehen. Denn eine etwaige Teilnichtigkeit des Vertrags würde hier nicht zur Gesamtnichtigkeit führen.

Mit ihrer Berufung vertritt die Klägerin die Auffassung, dass ihr ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB zustehe. Durch die Unterzeichnung der Urkunde gemäß Anlage K 2 sei kein Mietvertrag zustande gekommen. Sie trägt vor, die Unterschrift für die Vermieterin sei ausweislich der der Klägerin vorliegenden Kopie des Mietvertrags erst am 01.12.2002, also mehr als zwei Monate nach der Unterzeichnung des Vertrags durch die ... KG erfolgt, und zwar durch die spätere Grundstückseigentümerin Frau ... Überdies sei davon auszugehen, dass die von der Beklagten vorgelegten Urkunden erst nachträglich und lange nach dem 30.09.2002 errichtet worden seien, und zwar zu einem Zeitpunkt, zu dem die ... KG nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks gewesen sei. Der von der ... KG unterzeichnete Mietvertrag sei der ...