OLG Hamburg Rechtsentscheid vom 13.09.1991 - 4 U 201/90

Tenor

Durch § 14 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertragsformulars, herausgegeben vom Landesverband Hamburgischer … und … e.V., Ausgabe April 1977, wird eine rechtliche Pflicht des Mieters begründet; in den üblichen Zeitabständen, die mit dem Vertragsbeginn zu laufen anfangen, Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen, und zwar unabhängig davon, ob dem Mieter die Wohnung im renovierten oder nicht renovierten Zustand übergeben worden ist.

Die Regelung des § 14 Abs. 3 Satz 2, die den Mieter verpflichtet, die erstmaligen Renovierungsarbeiten innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen, ist unwirksam.

Gründe

I.

Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung gem. Art. III 3. Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt:

„Wird durch § 14 Abs. 3 des Mietvertragsformulars, herausgegeben vom Landesverband Hamburgischer … und … e.V., Ausgabe April 1977, eine rechtliche Pflicht des Mieters begründet, nach einem bei Vertragsbeginn zu laufen anfangenden Fristenplan Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen

1. bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung

   und

2. bei Übergabe einer renovierten Wohnung?

§ 14 Abs. 3 lautet:

Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen, d.h. das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußboden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung durchzuführen, und zwar in den üblichen Zeitabständen, je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung. Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen. Bei Auszug sind die Mieträume in einem Zustand zurückzugeben, der einer vertragsgemäßen Dekoration entspricht. Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses darüber hinaus in einwandfreiem Zustand zurückzugeben; dabei sind Löcher in Wänden, Decken und Holz handwerksgerecht zu schließen.”

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten um die Abwicklung eines Wohnraummietverhältnisses.

Sie verband ein am 7. Oktober 1980 geschlossener Mietvertrag, dessen Einzelheiten geregelt waren durch das vom Landesverband Hamburgischer … und … e.V. herausgegebene Mietvertragsformular, Ausgabe April 1977, welches in Hamburg in einer großen Zahl von Fällen von Wohnungsmietverhältnissen verwendet wird. Das Mietverhältnis endete durch eine auf § 564b II BGB gestützte Kündigung der Klägerin. Die Beklagten räumten die Wohnung am 30. September 1988.

Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt die Klägerin die Beklagten auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, wegen Mietausfall, wegen unterlassener Entfernung von Deckenvertäfelungen und wegen unterlassenen Abschleifens des Fußbodens, auf restlichen Mietzins und Reinigungskosten in Anspruch. Sie hat die Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 3. Oktober 1988 unter Fristsetzung bis zum 11. Oktober 1988 zur Vornahme von konkreten Schönheitsreparaturen und Beseitigung von Schäden aufgefordert und diesem Schreiben ein weiteres vom 23. Oktober 1988 folgen lassen, in dem eine Nachfrist bis zum 20. Oktober 1988 gesetzt und für den Fall fruchtlosen Verstreichens dieser Frist die Ablehnung der Arbeiten durch die Beklagten angedroht wurde.

Die Klägerin stützt ihren Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auf § 24 Abs. 3 des erwähnten und von ihr genutzten Formularvertrags. Sie behauptet, die Wohnung sei bei Auszug der Beklagten total verwohnt und renovierungsbedürftig gewesen. Die Behauptung der Beklagten, daß die Wohnung bei ihrem Einzug im Jahre 1980 renovierungsbedürftig gewesen und von ihnen renoviert worden sei, bestreitet sie mit Nichtwissen.

Das Amtsgericht Hamburg-Harburg hat die auf Rückzahlung der Mietkaution gerichtete Widerklage der Beklagten abgewiesen und der Klage in Höhe von DM 5.671,52 stattgegeben. Dieses Urteil bekämpfen die Parteien mit Berufung und Anschlußberufung. Im Berufungsrechtszug geht es noch darum, ob der Klägerin ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von DM 4.712,29 zusteht; ob sie wegen Beseitigung der Holzverkleidung von Decken DM 719,57 fordern kann und ob ihr Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen entgangener Miete für den Monat Oktober 1988 in Höhe von DM 509,43 berechtigt ist.

Das Landgericht hat zur Begründung seines Vorlagebeschlusses ausgeführt: „Soweit es um den Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparatur geht, hängt die Entscheidung des Prozesses von der Wirksamkeit der Vertragsklausel ab, um deren Überprüfung die Kammer das Hanseatische Oberlandesgericht bittet.

Die Kammer meint, daß die Frage nach der Wirksamkeit der Vertragsklauseln grundsätzliche Bedeutung hat. Sie selbst und die Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg halten die Klauseln für unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, § 9 AGBG. Die Zivilkammer 16 ...