OLG Hamburg Beschluss vom 28.04.2021 - 2 W 30/21

Verfahrensgang

AG Hamburg-Blankenese (Aktenzeichen 571 VI 860/19)

Tenor

1. Die Beschwerde des Verfahrenspflegers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 25.1.2021 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die unbekannten Erben zu tragen.

3. Der Verfahrenswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 311.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Mit Beschluss vom 22.1.2020 richtete das Amtsgericht Hamburg-Blankenese für die unbekannten Erben des am 31.10.2019 verstorbenen Erblassers eine Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis Sicherung und Verwaltung des Nachlasses sowie Ermittlung der Erben ein und wählte den Beteiligen zu 2.) zum Nachlasspfleger aus. Mit Beschluss vom 30.3.2020 richtete es ergänzend eine Verfahrenspflegschaft mit dem Wirkungskreis u.a. Vertretung der unbekannten Erben im Verfahren der nachlassgerichtlichen Genehmigung ein. Zum Nachlasspfleger bestellt es den Beschwerdeführer. Neben Bankkonten mit einem Guthaben von etwa 100.000 EUR gehören zwei Eigentumswohnungen im Niflandring in Hamburg Rissen zum Nachlass. Eine dieser Wohnungen ist vermietet, die andere steht leer. Sie wurde zuvor von der Erblasserin bewohnt. Für diese Wohnung fallen monatliche laufende Kosten in Höhe von gerundet 570 EUR an. Die vermietete Wohnung trägt sich selbst. Da sich die Erbenermittlung schwierig gestaltet, schaltete der Nachlasspfleger einen Erbenermittler ein. Die Erbenermittlung dauert noch an, ein Zeitpunkt für den Abschluss ist nicht in Sicht.

Mit Schriftsatz vom 16.4.2020 beantragte der Nachlasspfleger gegenüber dem Nachlassgericht, die Genehmigung für den Verkauf der nicht vermieteten Wohnung im Niflandring ... zu erteilen. Durch den Verkauf könne zum einen der monatlich eintretende Verlust vermieden werden, zum anderen sei wegen der Corona-Krise ein Rückgang der Immobilienpreise zu erwarten. Die Wohnung spreche den Mittelstand an, dieser sei von der Krise stark betroffen. Es sei daher damit zu rechnen, dass aufgrund von eintretenden Finanzierungsschwierigkeiten in absehbarer Zeit einige vergleichbare Wohnungen auf dem Markt verfügbar seien, was sich insgesamt negativ auf den Marktpreis auswirken würde. Da mit einem Erlös von unter 500.000 EUR zu rechnen sei, dürften hierauf im Rahmen einer Bankanlage auch keine Negativzinsen zu leisten sein. Ausweislich der Verkehrswertermittlung des beauftragten Maklerbüros liegt die ca. 84 qm große Wohnung in einem 1973/74 erbauten viergeschossigen Wohnkomplex, zu dem insgesamt 78 Eigentumswohnungen gehören. Die Wohnung selbst sei in den letzten Jahren nicht wesentlich renoviert worden. Die Küche sei 25 Jahre alt, Bad und WC würden sich im Stil des Erbauungsjahres zeigen. Die Türen würden dem Geschmack der 70er Jahre entsprechen und der Bodenbelag sei abgenutzt. Eine Komplettrenovierung der Wohnung einschließlich Malerarbeiten und Überprüfung der Elektrik sei daher zwingend erforderlich. Auch müssten die Fenster für rund 10.000 EUR erneuert werden. Die Wohnung habe trotz der Mängel derzeit einen Marktwert von ca. 310.000 EUR. Am 15.1.2021 wurde dem Nachlassgericht vom Notariat am Gänsemarkt ein Kaufvertrag über die Veräußerung der Wohnung an zwei Käufer zu einem Preis von 311.000 EUR vorgelegt. Ausweislich des Vertrags ist den Käufern die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung offen gelegt worden.

Der Verfahrenspfleger tritt dem Antrag entgegen. Ein Preisverfall sei nicht zu erwarten, eher eine Preissteigerung. Der Nachlass verfüge zudem über ausreichend liquide Mittel, so dass die Entwicklung bis zum Ende der Corona-Krise abgewartet werden könne. Hinzu komme, dass der Verkaufserlös mit Negativzinsen angelegt werden müsse.

Mit Beschluss vom 25.1.2021 genehmigte das Nachlassgericht den Verkauf der Wohnung nach Maßgabe des vom Notariat vorgelegten Kaufvertrages. Der Beschluss ist dem Verfahrenspfleger am 28.1.2021 zugestellt worden.

Mit seiner am 2.2.2021 beim Nachlassgericht eingegangenen Beschwerde wendet sich der Verfahrenspfleger gegen diesen Beschluss des Nachlassgerichts. Das Nachlassgericht habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass ein Preisverfall nicht stattgefunden habe. Der Verkauf liege daher nicht im Interesse der unbekannten Erben.

Das Nachlassgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akte dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Um die Wohnung kostendeckend für den Nachlass zu erhalten, müsste sie vermietet werden. Dies sei aber nur nach einer umfassenden und damit kostenträchtigen Renovierung möglich. Zudem sei die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt nach wie vor aufgrund der andauernden Corona-Krise nicht absehbar.

Der Senat hat mit Verfügung vom 29.3.2021 darauf hingewiesen, dass die Beschwerde keine Aussicht auf Erfolg hat und angeregt, dass der Verfahrenspfleger die Beschwerde zu Vermeidung weiteren Kosten zurücknimmt. Mit Schriftsatz vom 14.4.2021 hat der Verfahrenspfleger erklärt, an seiner Beschwerde festzuhalten.

II. Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Die Veräußerung entspricht den Interessen der unbekannten E...