OLG Hamburg Beschluss vom 18.01.1991 - 4 U 41/89

Tenor

Bei einem Streit über die Höhe der Kostenmiete gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG darf das Zivilgericht die Ansätze der nach Umwandlung öffentlich geförderten Wohnraums in Wohnungseigentum gemäß

§ 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung unabhängig von den Bewertungen der Bewilligungsstelle im Genehmigungsbescheid nach § 5 a Abs. 3 NMV oder in früheren Genehmigungen auf ihre materielle Berechtigung überprüfen.

Tatbestand

I.

Das Landgericht hat dem Senat mit Beschluß vom 23. Januar 1989 die folgenden Rechtsfragen gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (nachstehend: MÄG) zur Entscheidung vorgelegt:

„1. Ist das Zivilgericht bei einem Streit über die Höhe der Kostenmiete nach §§ 8–8 b WoBindG befugt, die einzelnen Ansätze in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung auf ihre materielle Berechtigung unabhängig davon zu prüfen, ob die Ansätze Gegenstand eines Genehmigungsverfahrens der Bewilligungsstelle nach §§ 8 a, b WoBindG gewesen sind, oder ist das Zivilgericht an den Genehmigungsbescheid auch insoweit gebunden, als es die Bewertung der einzelnen Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Bewilligungsstelle betrifft?

2. Ist das Zivilgericht nach Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum bei einem Streit über die Hohe der Kostenmiete an die Bewertung der Ansätze der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die dem Genehmigungsbescheid der Bewilligungsstelle nach § 8 b Abs. 2 WoBindG, § 5 a Abs. 3 NMV zugrunde lag, gebunden, oder darf es die Ansätze unabhängig von den Bewertungen der Bewilligungsstelle in dieser oder in früheren Genehmigungen auf ihre materielle Berechtigung prüfen?”

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger ist Eigentümer eines Mietwohngrundstücks, dessen Gebäude mit öffentlichen Mitteln im Sinne von § 1 Abs. 3 WoBindG gefördert worden ist. Diese Mittel sind vom Kläger im Jahre 1978 freiwillig vorzeitig zurückgezahlt worden; sodann bildete er Wohnungseigentum an den Wohnungen des Gebäudekomplexes.

Die Beklagten sind Mieter einer dieser Wohnungen. Auf Antrag des Klägers stimmte die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (i.W.: WBK) mit Schreiben vom 22. September 1980 der Modernisierung des Gebäudes durch Erweiterung der Gemeinschaftsantennenanlage gemäß § 11 II. BVO zu und beschied den Kläger, daß die Kosten der Modernisierung den Betrag von DM 3.425,– nicht überschreiten dürften.

Im Jahre 1983 hat der Kläger für die einzelnen Eigentumswohnungen – und damit auch für die von den Beklagten gemietete Wohnung – Wirtschaftlichkeitsberechnungen gemäß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV, § 2 Abs. 5 Satz 3 II. BV für den Stichtag 1. Januar 1981 erstellt und der WBK zur Genehmigung vorgelegt. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Wohnung der Beklagten (vgl. Anlage Sonderhefter) erscheint unter dem Titel „Gesamtkosten” mit dem Betrag von DM 1.301.544,– ein Teilbetrag mit der Bezeichnung „Wertverbesserung (Antenne)” in Höhe von DM 3.425,–. Ferner ist in der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei der Aufschlüsselung der Kapitalkosten ein Zinssatz von jeweils 6,5 % für eine I a- und ein I b-Hypothek ausgewiesen worden. In die Betriebskosten sind u. a. die Posten „Gartenpflege/Schneebeseitigung” mit 600,– DM, „Hauswart/Treppenhausreinigung” mit 8.921,– DM und „Beleuchtung” mit 1.518,– DM eingeflossen.

Auf der Grundlage dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung hat die WBK mit Bescheid vom 18. Mai 1983 die Kostenmiete für die 67,18 qm große Wohnung der Beklagten mit einem Betrag von DM 5,91 je Quadratmeter Wohnfläche monatlich genehmigt. Zuzüglich waren die nach der NMV zulässigen Umlagen, Zuschläge und Vergütungen zu zahlen.

Der Kläger hat entsprechend diesem Genehmigungsbescheid mit Schreiben vom 7. Juni 1983 (Anlage K7) die von den Beklagten ab dem 1. Januar 1981 zu zahlende Miete – ohne Umlage – mit DM 399,08 berechnet. Mit der Begründung gestiegener Bewirtschaftungskosten hat der Kläger mit gleichem Schreiben – unter Vorlage und Hinweis auf die hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten für die Jahre 1982 und 1983 ergänzte d. h. fortgeschriebene Wirtschaftlichkeitsberechnung (vgl. Sonderhefter) ab dem 1. Januar 1982 eine erhöhte Miete von DM 402,33 und vom 1. Juli 1983 an eine auf monatlich DM 409,85 erhöhte Miete verlangt, zuzüglich einer Heizkostenvorauszahlung von 120,– DM sowie einer Wasser- und Sielgebührenvorauszahlung von 13,– DM monatlich. In der Folgezeit hat der Kläger von den Beklagten mit Schreiben vom 5. Juni 1984 (Anlage K8), 23. Juni 1984 (Anlage K 9) und 4. Dezember 1984 (Anlage K 10) weitere Mieterhöhungen verlangt, die wiederum mit der Steigerung bzw. Veränderung der Bewirtschaftungskosten begründet worden sind.

Die Beklagten haben sich gegen die auf DM 409,85 erhöhte Miete per 1. Juli 1983 gewandt und die Ansätze in der der WBK zur Genehmigung vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung und die darauf aufbauenden Mieterhöhungen in verschiedenen Punkten beanstandet; insbesondere wenden sie sich gegen die oben aufgeführten ...