OLG Frankfurt am Main Urteil vom 30.07.1998 - 15 U 191/97

Verfahrensgang

LG Marburg (Urteil vom 17.07.1997; Aktenzeichen 1 O 68/97)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Marburg vom 17. Juli 1997 abgeändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung, seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Beschwer der Kläger beträgt 257.315,76 DM.

Tatbestand

Die Kläger verlangen von der Beklagten Rückabwicklung eines Vertrages über den Erwerb von Eigentumswohnungen.

Die Kläger schlossen am 15. Dezember 1994 mit der Beklagten einen als Kauf- und Werklieferungsvertrag bezeichneten notariell beurkundeten Vertrag über den Kauf und die Errichtung von vier Eigentumswohnungen in … und …. Die vier Wohnungen sollten Teil eines Wohn- und Geschäftshauses mit 97 Eigentumswohnungen, 5 Büros und 14 Ladenlokalen sein, das die Beklagte auf dem Grundstück … bis … errichten wollte. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses waren die Grundstücksflächen noch nicht vermessen und die Beklagte noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Baugenehmigung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung waren noch nicht erteilt, aber bereits beantragt. Die Teilungserklärung war beurkundet und lag neben der Baubeschreibung in beglaubigter Fotokopie bei Abschluß des Vertrages vor.

§ 1 Abs. 1 des Vertrages bestimmt, daß der Grundbesitz in Abteilung III des Grundbuchs mit „diversen” Grundschulden belastet ist bzw. wird, wie sie zum Erwerb und zur Durchführung des Bauvorhabens notwendig sind, und daß die in Abteilung II des Gründbuchs eingetragenen und/oder noch einzutragenden Belastungen vom Käufer ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen werden, sofern es sich nicht um Vormerkungen zugunsten Dritter handelt. § 11 des Vertrages, der Regelungen zur Gebäudeerrichtung, Bezugsfertigkeit und Übergabe enthält, sieht in Absatz 1, 4. Unterabsatz vor, daß Änderungen in der Planung und Ausführungsart, insbesondere eine andere Zuordnung von Nebenräumen, Änderungen der vorgesehenen Baustoff- und Einrichtungsgegenstände nur zulässig sind, wenn sie entweder geringfügig und/oder gleichwertig sind und wenn entsprechende behördliche Auflagen oder Anordnungen ergehen oder sonstige wichtige Gründe vorliegen und der Wert der insgesamt zu erbringenden Leistungen nicht gemindert wird und sie insgesamt dem Käufer zumutbar sind. Eine Änderung des Festpreises durch solche Änderungen wird ausgeschlossen. § 14 des Vertrages, der die Gewährleistung regelt, bestimmt in Abs. 1, daß sich die Gewährleistung der Verkäuferin auf die Übereinstimmung der Kaufsache mit den von der Bauaufsicht genehmigten Bauplänen, ohne wesentliche bzw. insgesamt wertmindernde Abweichungen, ferner auf die volle Bewohnbarkeit der Eigentumswohnung im Zeitpunkt der Übergabe bezieht. § 18 des Vertrages regelt die Erteilung von Vollmachten und führt in Abs. 5 folgendes aus:

„Solange das Sondereigentum des Käufers und die Rechte, die Bestandteil seines Sondereigentums sind (z.B. Sondernutzungsrechte), nicht beeinträchtigt werden, erklärt sich der Käufer mit einer Anpassung und Neufassung der Teilungserklärung im Rahmen der in der Teilungserklärung erteilten Vollmachten einverstanden. Das gilt auch im Falle der erneuten Teilung von Teileigentum durch den Verkäufer.

Die Käufer bevollmächtigten die Verkäuferin und die oben bezeichneten Bevollmächtigten, die vorstehenden Veränderungen tatsächlich, baurechtlich und grundbuchlich zu vollziehen, den Vertragsgegenstand festzustellen und die Auflassungen erforderlichenfalls zu wiederholen sowie im Bedarfsfalle eine Identitätserklärung abzugeben und bei etwaigen Beanstandungen des Grundbuchamtes, der Bauaufsichts- oder einer anderen Behörde alle erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu Stellen.

Aufgrund eventueller Abänderungen der Teilungserklärung und einer eventuell damit verbundenen Verminderung des Anteils am Gemeinschaftseigentum stehen dem Käufer keine Ansprüche gegen den Verkäufer oder Dritte zu, insbesondere kein Anspruch auf Herabsetzung des Kaufpreises, solange der Sondereigentumsanteil nicht berührt wird”. (Bl. 8–38 d. A.).

Einen bestimmten Fertigstellungszeitpunkt nennt der Vertrag nicht. § 11 Abs. 1 sieht diesbezüglich lediglich vor, daß der voraussichtliche Fertigstellungszeitpunkt dem Käufer nach Erteilung der Baugenehmigung und Baubeginn schriftlich von der Verkäuferin mitgeteilt wird.

§ 9 des Vertrages regelt Rücktrittsrechte der Vertragsparteien. Nach Abs. 2 dieser Vertragsbestimmung steht dem Käufer das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten, wenn die Durchführung des geplanten Bauvorhabens aus Gründen, die keine der Parteien zu vertreten hat, unmöglich oder in geänderter Form für eine der Parteien wirtschaftlich, nicht, vertretbar ist. In diesem Fall hat die Verkäuferin dem Käufer die Kosten des Vertrages und ...