OLG Frankfurt am Main Urteil vom 27.02.2015 - 2 U 144/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schriftformheilungsklausel in Gewerberaummietvertrag

Leitsatz (amtlich)

1. Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist ein in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietvertragspartei neu eintretender Gesellschafter. Hierin liegt kein Wechsel der Vertragspartei selbst. Im Verhältnis zu der anderen Partei des Mietvertrages werden ihm die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet.

2. Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist wirksam ungeachtet des Umstandes, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gehindert wäre. Eine solche Klausel benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders nicht, sondern entspricht im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB zum - relevanten - Zeitpunkt des Vertragsschlusses einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien. Sofern ein zukünftiger Grundstückserwerber in den Schutzbereich einzubeziehen sein sollte, so ist er doch regelmäßig Rechtsnachfolger des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen selbst.

Normenkette

BGB §§ 305b, 307 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 550

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 27.06.2014; Aktenzeichen 2-05 O 368/13)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Frankfurt/M. - 5. Zivilkammer - vom 27.6.2014 (Az.: 2-05 O 368/13) abgeändert.

Die Beklagten zu 2) bis 5) werden als Gesamtschuldner und diese mit der Beklagten zu 1) wie Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 83.675,05 EUR nebst Zinsen i.H.v. acht Prozentpunkten über dem Basiszins aus 37.568,40 EUR seit dem 5.12.2013 sowie aus 46.106,65 EUR seit dem 7.1.2014 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 10 % und die Beklagten zu 1) bis 5) 90 % zu tragen.

Die Kosten der Streithelferin haben diese selbst zu 10 % und die Beklagten zu 1) bis 5) zu 90 % zu tragen.

Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei bzw. die Streitverkündete vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 92.213,30 EUR festgesetzt.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Die Klägerin als Vermieterin verlangt von der Beklagten zu 1) als Mieterin sowie den Beklagten zu 2) bis 5) als deren Gesellschaftern Zahlung rückständiger Miete aus einem gewerblichen Mietvertrag, nachdem sie erstinstanzlich Feststellung der Unwirksamkeit seitens der Beklagten erklärter Kündigungen und des Fortbestehens des Mietverhältnisses verlangt hatte.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Streithelferin, und die Beklagte zu 1) schlossen unter dem 17.3.2008 einen Mietvertrag über Geschäftsräume im 8 und 9. Obergeschoss nebst anteiligen Allgemeinflächen sowie sechs Tiefgaragenstellplätzen im 1. und 2. Untergeschoss mit den Nr. 4, 8, 15 und 26 bis 28 in der Liegenschaft Straße1 in O1. Gemäß § 1 des Vertrages sind Vertragsbestandteil die genehmigten Baupläne, die allgemeine Baubeschreibung und die Ausführungsplanung, die dem Vertrag beigefügt wurden. Ferner ist bestimmt, dass der Vermieter den Mietgegenstand gemäß einer noch abzustimmenden ergänzenden Baubeschreibung nach Vorgabe des Mieters ausbauen sollte. Die Vermieterin sollte die Kosten für bestimmte Einbauten übernehmen. Alle weiteren Kosten seien durch den Mieter zu tragen. Die monatlich zu zahlende Miete betrug gem. § 2 des Vertrages 35.176,40 EUR brutto. Das Mietverhältnis begann gem. § 5 des Mietvertrages am 1.6.2008 und sollte am 31.5.2018 enden, wobei der Mieterin ein Optionsrecht für fünf Jahre eingeräumt war. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages nebst Anlagen wird auf die bei der Akte befindlichen Kopien (Anlage K 1, Blatt 10 ff. der Akte, Anlagen CMS 1, CMS 2, Blatt 277 ff., 310 f.) Bezug genommen. Im Jahre 2009 vereinbarten die Mietvertragsparteien, dass die Mieterin die Sonderausbaukosten für das Einbringen von Glaswänden, den Ausbau des Serverraums, die Dusche und Sockelleisten in öffentlichen Bereichen i.H.v. insgesamt 49.279 EUR gemäß einer Kostenaufstellung vom 30.4.2008 tragen sollte. Hierzu wird auf die E-Mail der damaligen Eigentümerin vom 25.6.2009 (Anlage CC 1, Blatt 106 f. der Akte) verwiesen.

Die Klägerin erwarb das Eigentum an dem Objekt und ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die vormalige Eigentümerin, die sich inzwischen in Liquidation befindet, gab die von der Beklagten zu 1) als Mietsicherheit gem. § 4 des Mietvertrages geleistete Bürgschaft über 88.680 EUR an die Klägerin heraus.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 16.4.2013 (Anlage K 6, Blatt 49 f. der Akte) machte die Klägerin unter Berufung auf die Indexklausel in § 2 des Mietvertrages eine Erhöhung der Miete vom 1.4.2013 an auf monatlich 46.106,65 EUR brutto einschließlich Nebenkostenvorauszahlung geltend. Mit Anw...