OLG Frankfurt am Main Urteil vom 23.09.2016 - 2 U 19/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung

Leitsatz (amtlich)

Bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkswohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters kann die gesetzliche Regelung über gewerbliche Zwischenvermietung bei vergleichbarer Interessenlage entsprechend anwendbar sein, wenn der Hauptmieter die Wohnung zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hat und davon ausgegangen werden kann, der Eigentümer hätte die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet.

Normenkette

BGB § 565

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 15.01.2016; Aktenzeichen 2-8 O 258/15)

BGH (Aktenzeichen VIII ZR 241/16)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 17.01.2018; Aktenzeichen VIII ZR 241/16)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des LG Frankfurt a.M. - 8. Zivilkammer - vom 15.1.2016 (Az.: 2-08 O 258/15) wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 9.426,36 EUR festgesetzt.

Gründe

I. § 313a Abs. 1 S. 1, § 540 Abs. 2, § 541 ff. ZPO:

Die A AG, Stadt1., deren Rechtsnachfolger in der Vermieterposition der Kläger ist, schloss unter dem 16.2.1965 mit der B AG, Stadt1, deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte zu 1) ist, einen Mietvertrag über die Wohnung in der X-straße ... in Stadt1, 1. Obergeschoß rechts, mit einer Wohnfläche von 108,95 m² für die Zeit vom 1.3.1965 an zu einem monatlichen Mietzins von zunächst 275,- DM zuzüglich einer Antennenumlage von 3,- DM (Blatt 7 ff. der Akte) sowie einen entsprechenden Vertrag über Zentralheizungslieferung (Blatt 11 f. der Akte). Die B AG mietete in den 60er und 70er Jahren in großem Umfang Wohnungen an, unter anderem die oben genannte Wohnung, um diese ihren Arbeitnehmern zur Verfügung stellen zu können. Dies war der A AG bekannt.

Der Beklagte zu 2) war Arbeitnehmer der B AG. Mit Untermietvertrag vom 15.3.1971 (Blatt 66 ff. der Akte) vermietete die B AG die oben genannte Wohnung an den Beklagten zu 2) sowie dessen Ehefrau, die Beklagte zu 3) für die Zeit vom 1.5.1971 an zu einem monatlichen Mietzins von seinerzeit 573,- DM. In das Vertragsformular wurde als sonstige Vereinbarung unter § 16 Ziffer 6. die Klausel eingefügt, dass die Wohnung als Werkswohnung der B AG im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen gelte. Das Schreiben der B AG vom 18.2.1971 (Blatt 70 der Akte) sei Bestandteil dieses Mietvertrages. In diesem Schreiben ist ausgeführt, dass die Wohnung dem Kläger und den zu seinem Haushalt zählenden Familienmitgliedern für die Dauer seiner Betriebszugehörigkeit bzw. Vertragsdauer zur Benutzung zur Verfügung stehe. Der Beklagte zu 2) verpflichte sich, die Wohnung prompt an die B AG zurückzugeben, falls er aus deren Diensten ausscheide. Der Beklagte zu 2) unterzeichnete eine Einverständniserklärung mit dem Schreiben auf diesem.

Die Konditionen des Haupt- und des Untermietvertrages waren jeweils gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Mieterhöhungen und Erhöhungen der Betriebskosten wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend gemacht. Die Korrespondenz mit den Beklagten zu 2) und 3) erfolgte teilweise ohne Einschaltung der B AG unmittelbar mit der Hauptvermieterin, der A AG.

Im Jahre 1994 geriet die B AG in wirtschaftliche Schwierigkeiten, drei Jahre später die A AG. Diese veräußerte die Liegenschaften in der X-straße an den Kläger, welcher die Wohnungen als Sondereigentum vermarkten möchte.

Die B AG erstellte einen Restrukturierungsplan - Sozialplan vom 21.6.1994 (Auszug Blatt 124 f. der Akte), der in Ziffer 9.4 eine Regelung über die Werkswohnungen enthält. Hiernach konnten die zur Verfügung gestellten Werkswohnungen von den betreffenden Mitarbeitern zu den bisherigen Vertragsbedingungen für zwei Jahre weitergenutzt werden. Mitarbeiter, die bei ihrem Ausscheiden das 55. Lebensjahr vollendet hätten, würden wie Pensionäre behandelt und könnten somit auf ihren Wunsch die Wohnung weiterhin zu den jeweils gültigen Konditionen nutzen. Das Arbeitsverhältnis des seinerzeit 5X Jahre alten Beklagten zu 2) mit der B AG endete mit Ablauf des 31.12.1994 aufgrund des Aufhebungsvertrages vom 26.8.1994 (Blatt 120 ff. der Akte). In diesem wurde geregelt, dass der Beklagte zu 2) berechtigt sei, die von ihm gemietete Werkswohnung weiterhin zu den für die Pensionäre der B AG geltenden Konditionen, welche ihm mitgeteilt worden seien, zu bewohnen.

Mit Anwaltsschreiben vom 9.12.2014 (Blatt 16 ff. der Akte) ließ der Kläger der Beklagten zu 1) gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses zum Ablauf der Kündigu...