OLG Frankfurt am Main Urteil vom 19.10.2016 - 2 U 89/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wirksamkeit einer Getränkebezugsvereinbarung in Mietvertrag

Leitsatz (amtlich)

Zu den Anforderungen an eine wirksame Getränkebezugsvereinbarung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag über eine von einer Brauerei vermietete Gaststätte.

Normenkette

BGB § 307 Abs. 1-2, § 537 Abs. 1, § 543

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 03.06.2016; Aktenzeichen 2-23 O 183/15)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Frankfurt a.M. vom 3.6.2016 (Az. 2-23 O 183/15) abgeändert.

Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, das in Stadt1, Straße1, belegene Gaststättenobjekt, bestehend aus einem Schankraum, einer Küche mit Nebenraum, einer Damen- und Herrentoilette und einem Keller, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte zu 1) wird als Gesamtschuldnerin mit den durch Teilversäumnisurteil vom 5.10.2016 verurteilten Beklagten zu 2) und 3) verurteilt, die in Stadt1, Straße1, im 1. OG links belegene Wohnung, bestehend aus 4 1/2 Zimmern nebst Küche sowie Bad, WC und Diele bzw. Flur, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu 10 % als Gesamtschuldner und zu weiteren 90 % die Beklagte zu 1) allein zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten zu 1) wird nachgelassen, die Vollstreckung hinsichtlich der Räumungs- und Herausgabeverurteilung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,- EUR und im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von gleichfalls 20.000,- EUR bzw. in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 20.818,32 EUR festgesetzt.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO

Die Klägerin als Mieterin und Unterverpächterin verlangt von der Beklagten zu 1) als Unterpächterin gemäß Pachtvertrag mit Getränkebezugsvereinbarung vom 17.8.2010 (Blatt 7 ff. der Akte) Räumung und Herausgabe einer Gaststätte in dem Objekt Straße1 in Stadt1 nebst Wirtewohnung im 1. Obergeschoß und von den Beklagten zu 2) und 3) Räumung und Herausgabe der von ihnen bewohnten Wirtewohnung nach dem Ausspruch mehrerer außerordentlicher fristloser Kündigungen gegenüber der Beklagten zu 1). Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

Das LG hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin Z1 sowie der Zeugen Z2 und Z3 die Klage gegen die Beklagte zu 1) sowie gegen die auch in erster Instanz anwaltlich nicht vertretenen Beklagten zu 2) und 3) durch Urteil vom 3.6.2016, der Klägerin zugestellt am 8.6.2016, abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Pachtsache nicht zu, da der zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) abgeschlossene Pachtvertrag nicht wirksam beendet worden sei. Die Beklagte zu 1) habe die ihr zustehende Verlängerungsoption mit Schriftsatz vom 25.9.2015 wirksam ausgeübt, da zu diesem Zeitpunkt das Hauptmietverhältnis noch bestanden habe. Die Klägerin sei nach Treu und Glauben gehindert, sich den Beklagten gegenüber auf die nachfolgend von ihr ausgesprochene Kündigung des Hauptmietverhältnisses zu berufen. Denn diese Kündigung habe für die Klägerin den alleinigen Zweck gehabt, den Pachtvertrag mit der Beklagten zu 1) zu beenden, damit sie den ihr wirtschaftlich nicht mehr lohnend erscheinenden Vertrag mit der Beklagten zu 1) nicht weitere fünf Jahre erfüllen müsse.

Die Klägerin habe den Pachtvertrag auch nicht wirksam außerordentlich gekündigt. Das Überlassen der Wirtewohnung an die Beklagten zu 2) und 3) sei der Beklagten zu 1) nach dem Vertrag gestattet gewesen, da der Beklagte zu 3) bei ihr als Küchenhilfe in Teilzeit beschäftigt gewesen sei und damit einen hinreichenden Bezug zum Gaststättenbetrieb gehabt habe. Jedenfalls fehle es insoweit an einer Abmahnung mit angemessener Fristsetzung durch die Klägerin. Die Pachtsache sei ferner nicht durch den vorhandenen und der Klägerin nicht mitgeteilten Schimmelbefall erheblich gefährdet worden. Auch insoweit fehle es jedenfalls an einer Abmahnung.

Der Verkauf von Fremdbier stelle gleichfalls keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses dar. Zwar stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mit hinreichender Sicherheit fest, dass die Beklagte zu 1) gegen die ihr in Ziffer X 1) des Pachtvertrages auferlegte Pflicht verstoßen habe, nur Produkte der Klägerin zu beziehen und auszuschenken. Auch insoweit fehle es aber an einer Abmahnung der Beklagten zu 1) durch die Klägerin. Die Beklagte zu 1) habe vielmehr erklärt, künftig keine Fremdbiere mehr zu verkaufen. Der Verstoß sei auch nicht umfangreich gewesen. Im Übrigen sei von vorneherein nicht zu erwarten gewesen, dass in dem von der Beklagten zu 1) betriebenen ... Restaur...